30년 전 팔린 땅이었습니다… 뒤늦게 계약서 들고 나타난 사람 때문에 난리났습니다

 

질문

돌아가신 아버지께서 생전에 어머니에게 땅을 증여해주셨고, 최근 어머니가 해당 토지를 매도하였습니다.

그런데 매매 후 약 한 달 정도 지나서 문제가 발생했습니다.

알고 보니 해당 땅의 일부를 아버지가 약 30년 전에 다른 사람에게 이미 판매했던 상황이었고, 당시 매수인이 등기이전을 하지 않은 상태였다고 합니다.

최근 그 사람이 나타나 “이 땅은 원래 내 땅인데 왜 다시 팔았냐”고 하면서 당시 계약서를 가지고 왔습니다.

어머니는 아버지가 오래전에 진행했던 일이라 자세한 내용을 모르고 있으며, 왜 당시 등기이전을 하지 않았는지도 이해하지 못하는 상황입니다.

특히 문제가 되는 부분은 해당 토지 일부가 현재 길로 사용되고 있는 곳이라고 합니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

1. 30년 전에 토지를 매수한 사람이 등기이전을 하지 않은 상태에서도 권리를 주장할 수 있는지 궁금합니다.
2. 현재 어머니 명의로 되어 있던 토지를 다시 판매한 상황인데, 이런 경우 법적으로 어떤 문제가 생길 수 있는지 알고 싶습니다.
3. 오래전 계약서를 들고 나타난 사람이 실제로 소송이나 등기이전 요구 등을 할 수 있는 상황인지 궁금합니다.

답변

부동산소유권이전등기청구권도 소멸시효에 걸립니다. 소유권이전등기청구권 역시 채권으로써 10년간 이를 행사하지 않으면 시효완성에 의해 소멸합니다. 30년 전 매매로 인해 소유권이전등기청구권을 가진 매수인은 10년동안 이를 행사하지 않음으로써 소멸시효 완성으로 그 권리를 잃습니다. 다만 매수인이 등기만 하지 않았을 뿐 그 토지를 인도받아 사용하고 있었다면 권리행사를 계속하고 있다고 보아 소멸시효는 진행하지 않는다는 게 대법원 판례입니다. 따라서 사안의 경우 매수인이 그 토지를 인도받았는지 여부가 관건입니다.

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다만 매수인이 이를 인도받아 사용하고 있었다고 해도 매수인은 소유권이전등기청구권만 가지고 있을 뿐 소유자는 아니므로 어머니로부터 토지를 매수하고 소유권이전등기까지 마친 소유자에 대해 그 권리행사를 할 수 없습니다. 다만 어머니가 토지를 매도하여 더 이상 아버지로부터 매수한 매수인에게 소유권이전등기를 해 줄 수 없는 이행불능상태에 빠졌으므로 그에 따른 손해배상책임이 발생할 수는 있을 것입니다.

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그러나 앞에서 말씀드린 바와 같이 이미 소유권이전등기청구권이 소멸시효 완성으로 그 권리가 소멸했다면 이행불능이라 할 수도 없으므로 손해배상책임이 발생한다고 보기도 어려울 것입니다.