임차인 전세보증금 가압류 예정이라는데… 전월세 전환하며 1억 반환해도 될까?

질문

저는 임대인입니다.

2021년 3월 임차인과 전세보증금 2억8천만원으로 임대차계약을 체결하였고, 현재 계약만료까지 약 10개월 정도 남아 있습니다.

최근 임차인이 전월세 전환을 요청하여, 보증금 1억8천만원 / 월세 60만원 조건으로 변경하는 방향으로 협의 중입니다.

그런데 며칠 전 임차인의 채권자라고 주장하는 사람이 찾아와 임차인이 약 6천만원 상당의 채무를 변제하지 않고 있으며, 현재 전세보증금에 대해 가압류를 진행하려고 한다는 취지로 이야기했습니다.

이에 아래 사항이 궁금합니다.

1. 아직 실제 가압류 결정이 내려지기 전 상태에서 전월세 전환을 하며 임차인에게 보증금 1억원을 반환하는 것이 문제될 수 있는지 궁금합니다.
2. 임차인에게 은행 전세자금대출 1억5천만원이 있는 경우, 보증금 반환 시 은행 대출을 우선 상환해야 하는지, 또는 일반 채권자가 해당 금액에 대해 권리를 주장할 수 있는지 궁금합니다.
3. 향후 실제로 전세보증금에 가압류가 이루어진 상태에서 계약이 종료된다면, 임대인이 임차인에게 바로 보증금을 반환해도 되는지, 별도의 절차가 필요한지 궁금합니다.

답변

임차인의 채권자가 가압류/압류를 통해 지급을 정지시킨 게 아니라 직접 임대인을 찾아와서 자신의 채권이 존재한다는 말을 했다는 것인데, 아무런 법적효력이 없습니다. 임대인은 오로지 임차인에게 보증금을 반환해야지 임차인의 채권자에게 지급해서는 안됩니다.

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임차인이 은행대출이 있거나 없거나 이 역시 임대인이 신경쓸 일이 아닙니다. 임차인이 은행에 대한 채무자이므로 임차인이 보증금을 반환받은 후 은행에 변제하면 됩니다. 다만 애초 임차인이 전세자금대출을 받을 당시 임차인이 은행에 보증금반환채권을 양도하는 내용으로 임대인에게 통지를 했고 임대인이 이를 통지받은 사실이 있다면 임차인과 은행사이 전세자금대출이 있는지 다시한번확인 후 임대차계약 종료하고 건물을 명도받음과 동시에 은행에 지급하는 것은 가능합니다.

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만일 보증금반환채권이 은행에 대항력을 갖추어 양도된 이후 임차인의 채권자로부터 가압류가 있었다면 가압류는 양도채권을 제외하고 남은 보증금액에 한하여 효력이 있으며 은행에 먼저 양도된 채권에 대해서는 대항할 수 없습니다.

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은행에 양도되지 않아 임차인에게 직접 반환한 경우 임차인이 은행에 변제를 하든 다른 채권자에게 변제를 하든 임대인이 신경쓸일은 아닙니다. 다만 은행이 양도받지 못한 채 단지 대출금채권자에 불과하다면 일반채권자로써 각 채권자들은 평등하게 채권금액에 비례하여 안분배당 받는 게 원칙입니다.

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임차인의 채권자로부터 가압류가 있다면 임대인은 법원에 공탁하는 방법으로 보증금반환채무를 면할 수 있습니다.

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