토지임대차 10년 경과 후 건물철거 청구 가능할까요? 지상물매수청구권과 부당이득 반소도 가능한지 궁금합니다
질문
현재 토지임대차와 관련하여 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생한 상황입니다.
상황은 아래와 같습니다.
- 임대인(원고) : "토지 임대차가 10년 이상 지속되었으므로 계약을 해지하고, 건물을 철거한 뒤 토지를 원상복구하여 인도하라"고 주장하고 있습니다.
- 임차인(피고) : 임차인 명의로 등기된 건물이 존재하며, 임대인이 임차인에게 임대한 토지의 약 30%를 별다른 동의 없이 사용하고 있다고 주장하고 있습니다.
- 임차인은 이에 대해 반소로 지상물매수청구권 행사와 함께, 임대인이 사용 중인 토지 부분에 대한 임대료 상당의 부당이득금 반환청구를 검토하고 있습니다.
- 참고로 임차인은 임대료를 연체한 적이 없으며, 임대료도 상당한 수준으로 지급해 왔습니다.
- 지금까지 납부한 임대료 총액은 건물 투자비용보다 약 2배 정도 많은 상황입니다.
궁금한 점은 다음과 같습니다.
- 위와 같은 사안에서 임대인의 건물철거 및 토지인도 청구가 인정될 가능성이 높은지 궁금합니다.
- 임차인이 주장하는 지상물매수청구권은 행사할 수 있는 상황인지 궁금합니다.
- 임대인이 임차인에게 임대한 토지 중 약 30%를 사용하고 있다면, 해당 부분에 대한 임대료 상당의 부당이득금 반환청구가 가능한지 궁금합니다.
- 전체적으로 보았을 때 임대인의 건물철거·토지인도 청구와 임차인의 지상물매수청구권·부당이득금 반환청구 중 어느 쪽 주장이 법적으로 더 유리할 가능성이 있는지 궁금합니다.
임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 임대인이든 임차인이든 누구라도 언제든지 계약해지통보를 할 수 있습니다. 물론 기간의 약정이 있는 경우는 그 기간 내 당사자가 해지권을 가지고 있는 경우에 한하여 해지통보가 가능합니다. 기간약정 여부에 관한 내용은 없으니 기간약정이 없는 것으로 이해하고 답변드리면, 10년이 지난 상황에서 임대인이 계약해지통보를 한 것은 적법합니다. 토지임대차이므로 임대인의 해지통보를 받은 날부터 6개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다(민법 제635조, 같은 법 제636조).
한편 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차의 경우 임대인이 갱신을 거절하거나 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의해 임차권이 소멸하면 임차인은 지상건물에 대해 매수신청을 할 수 있습니다. 물론 임차인은 임대차계약이 종료되면 임대차목적물을 원상에 회복하여 임대인으로부터 보증금을 반환받음과 동시에 임대인에게 목적물을 반환해야 합니다. 따라서 임대인과 임차인의 주장 중 어느 권리가 우선하느냐의 문제입니다. 다만 임차인의 지상물매수청구가 인정되는 사안에 있어서 토지임대차 종료 후 임차인이 적법하게 지상물매수청구권을 행사하면 임대인이 건물철거를 구할 수 없고, 건물 매매관계가 성립된 것으로 봅니다. 결국 지상물매수청구권이 인정될 수 없는 특별한 경우 이외에는 임대인의 건물철거청구는 인용되기 어려울 듯합니다.
따라서 임차인으로서는 갱신거절을 이유로 지상건물 매수청구를 할 수 있으며 위 임대인의 철거청구 소송에서 반소로 이를 주장할 수 있고 행여 적시에 반소를 제기하지 못한 이유로 건물철거소송에서 패소했다고 해도 실제 건물이 철거되기 전에는 별소를 통해 지상물매수청구권 행사를 하고 그 대금지급청구를 할 수 있습니다.
참고로 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결을 소개하면 다음과 같습니다.
가. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다.
나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.
다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다.
라. ‘다’항의 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경한다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결).
임대차목적물인 토지의 30%를 무단으로 사용하고 있는 임대인이 전체 목적물에 대한 차임을 지급받아 왔다면 부당이득을 한 것으로 볼 수 있습니다. 다만 이를 묵시적으로 용인한 상태였다면 임차인이 임대인에 대해 무상사용을 허용한 것으로 볼 여지도 있습니다. 이는 구체적인 당사자의 주장에 따라 어떠한 법률관계인지 법원이 판단할 문제입니다.
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