중도금까지 지급했는데 집주인이 계약을 파기할 수 있을까요? 소유권이전등기청구와 손해배상

4월 27, 2026

중도금까지 지급했는데 집주인이 계약을 파기할 수 있을까요?

소유권이전등기청구와 손해배상

부동산 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 지급했는데 갑자기 매도인이 계약을 없던 일로 하자고 하는 경우가 있습니다.

이때 많은 분들이 "계약금과 중도금만 돌려받으면 끝나는 것인가요?"라고 궁금해합니다.

결론부터 말씀드리면 중도금까지 지급한 경우에는 단순히 계약금을 돌려주는 방식으로 계약을 일방적으로 해제할 수 없습니다.

중도금 지급 이후에는 계약해제의 성격이 달라집니다

민법은 계약금만 지급된 단계에서는 일정한 요건 아래 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 매수인이 중도금까지 지급하여 이미 계약 이행에 착수하였다면 계약금 해제권은 소멸합니다.

따라서 매도인이 계약금과 중도금만 반환하면서 일방적으로 계약을 해제하겠다고 하더라도 법적으로 인정되지 않습니다.

매수인은 계약을 그대로 이행하라고 요구할 수 있습니다

매수인이 계속 계약을 유지하기 원한다면 잔금을 지급하거나 적법하게 공탁한 후 매도인에게 소유권이전등기를 요구할 수 있습니다.

매도인이 끝까지 등기를 이전하지 않는다면 소유권이전등기청구소송을 제기하여 계약의 이행을 강제할 수 있습니다.

계약을 해제하면서 손해배상을 청구할 수도 있습니다

매도인의 채무불이행으로 계약을 더 이상 유지하기 어렵다면 계약을 해제하고 손해배상을 청구하는 방법도 있습니다.

대표적인 손해에는 다음과 같은 것들이 포함될 수 있습니다.

시세 상승으로 인한 손해
계약 이행을 준비하면서 발생한 비용
입주하지 못하여 발생한 추가 손해
그 밖에 채무불이행과 상당인과관계가 있는 손해

다만 실제 인정 범위는 계약 내용과 손해 발생 경위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

처분금지가처분보다 가압류가 필요한 경우도 있습니다

매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분할 가능성이 있다면 필요한 보전처분을 검토해야 합니다.

다만 사안에 따라서는 처분금지가처분보다 손해배상채권을 보전하기 위한 가압류가 더 적절한 경우도 있습니다.

어떤 보전처분이 적합한지는 사건의 진행 상황과 목적에 따라 달라집니다.

소송비용은 일률적으로 계산할 수 없습니다

소유권이전등기청구소송은 부동산 가액과 소가 산정 방식에 따라 인지대와 송달료가 달라집니다.

또한 손해배상청구소송 역시 청구금액에 따라 소송비용이 달라지므로 단순히 아파트 시세만으로 비용을 계산할 수는 없습니다.

실무해설

중도금까지 지급한 부동산 매매계약은 이미 이행에 착수된 상태입니다.

따라서 매도인이 계약금과 중도금만 돌려주겠다며 일방적으로 계약을 종료시킬 수는 없습니다.

매수인은 계약의 이행을 요구할 수도 있고, 계약을 해제한 후 손해배상을 청구할 수도 있으므로 자신의 목적에 맞는 대응 방법을 먼저 결정하는 것이 중요합니다.

꼭 기억해야 할 핵심

중도금까지 지급했다면 계약금 해제권은 원칙적으로 소멸합니다.
매도인은 계약금과 중도금만 반환하며 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다.
매수인은 소유권이전등기청구소송으로 계약 이행을 요구할 수 있습니다.
계약을 해제하는 경우에는 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.
소송비용은 소가와 청구 내용에 따라 달라집니다.

→ 부동산 매매계약에서 계약 이행이 어려워진 경우의 법적 대응 방법을 설명합니다.

▶ 이미 변제한 채권으로 가압류를 했다면 공탁금은 어떻게 되나요?

→ 가압류의 의미와 보전처분이 실제 소송에서 어떤 역할을 하는지 이해하는 데 도움이 됩니다.

핵심 정리

중도금까지 지급한 부동산 매매계약에서는 매도인이 계약금과 중도금만 반환하면서 일방적으로 계약을 종료할 수 없습니다. 매수인은 계약의 이행을 요구하여 소유권이전등기를 받을 수도 있고, 계약을 해제하면서 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 어떤 방법이 유리한지는 계약의 진행 상황과 손해의 내용에 따라 달라지므로 신중하게 대응하는 것이 중요합니다.

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