소액재판(세입자 월세 미납및 만기시 퇴거 불이행)

 질문

저희 부모님께서 원룸 임대를 해서 거기서 나오는 월세로 노후생활을 하고 계십니다.

한세입자(보증금200만원 / 월세 41만원)가  월세를 6개월을 계속 미납하고 있으며 현재 5월 18일부로 1년 만기가 되었음에도 불구하고 돈이 없어 집을 구할수 없다는 말로 계속 버티고 있습니다.

지금까지의 행동으로 봐서는 기간이 길어질수록 받지 못하는 월세는 더 늘어만 갈 것 같습니다.

소송을 하면 기간이 엄청 길어진다고 들었기에 혹시 저희같은 경우에도 소액재판이 가능한건지요?

혹시 소액재판으로 승소한다해도 밀린월세만 받을수 있고, 집을 비우게는 할 수 없는것인지요?

제일 간단한 방법을 알고 계신다면 알려주세요.  속이 탑니다.

답변

아무리 빨리 해결하고자 해도 근본적인 해결책을 쓰지 않으면 그만큼 계속 늦어질 뿐입니다.

 

사안은 건물명도청구를 하셔야 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

우선 세입자에게 내용증명 우편으로 "차임(월세) 미납을 이유로 임대차계약을 해지한다"는 통지를 해 두시기 바랍니다. (참고로 임대인 입장에서는 임대차계약기간이 종료하였다고 주장할 수도 있겠지만 주택임대차보호법상 임차인은 2년 미만의 계약기간을 정한 경우라 할지라도 2년의 계약기간을 주장할 수 있으므로 계약기간 만료를 이유로 건물명도청구하는 것은 바람직하지 않습니다.) 

 

바로 '차임 미지급을 이유로 임대차계약 해지통보'를 하면 세입자가 통지를 받은 날부터 바로 계약은 해지됩니다.

따라서 이 날 이후로도 계속 건물을 명도해주지 않는다면 그때부터는 불법점유자가 되므로 임대인으로서는 부당이득반환청구가 가능합니다. 부당이득은 간단히 임대차계약기간 중 받은 차임 정도로 생각하시면 될 것입니다.

 

문제는 세입자를 내보내고 실제 건물을 어떻게 명도 받을 것인가입니다.

결국 세입자가 끝내 나가지 않는다면 법원에 건물명도청구소송을 제기하셔야 합니다.(이 외 다른 방법은 없습니다.)

 

물론 건물명도청구소송에서 승소하시면 그때 강제집행을 통하여 건물을 명도 받으시면 되지만 문제는 판결을 받아 강제집행을 하기 전에 세입자가 제3자에게 건물의 점유를 이전하면 판결문 채무자와 강제집행 하게 될 당시의 건물 점유자가 달라져 결국 강제집행을 할 수 없게되는 경우가 있을 수 있습니다.

따라서 이러한 경우를 미연에 방지하기 위하여 점유이전금지가처분을 사전에 해 두실 필요가 있습니다.

 

시간이 제법 오래 걸리겠지만 세입자가 끝내 나가지 않는다면 이 방법을 통하셔야 합니다.

 

하나 더, 세입자로부터 밀린 월세라던지 앞으로 받을 부당이득금에 대하여는 미리 세입자 재산에 가압류를 해 두는게 좋을 듯합니다.