월세를 6개월 밀린 세입자, 내보낼 수 있을까요? 건물명도청구부터 강제집행까지

월세를 6개월 밀린 세입자, 소액재판으로 해결할 수 있을까요?

원룸을 임대하고 있는데 세입자가 월세를 수개월째 지급하지 않고, 계약기간도 끝났는데 퇴거를 거부하는 경우가 있습니다.

이럴 때 많은 분들이 "소액재판으로 빨리 해결할 수 있지 않을까?"라고 생각합니다.

하지만 이런 사건은 단순히 밀린 월세만의 문제가 아니라 건물을 돌려받는 것이 핵심이므로 소액사건으로는 해결할 수 없습니다.

소액재판으로는 건물을 비우게 할 수 없습니다.

밀린 월세만 청구하는 경우에는 청구금액에 따라 소액사건으로 진행될 수 있습니다.

그러나 임대인이 원하는 것은 단순히 월세를 받는 것이 아니라 세입자를 내보내고 건물을 돌려받는 것입니다.

이 경우에는 건물명도청구가 함께 이루어져야 하며, 결국 명도판결을 받아야 강제집행도 가능합니다.

먼저 차임 연체를 이유로 계약을 해지해야 합니다.

월세가 상당 기간 연체되었다면 먼저 내용증명으로 임대차계약 해지의 의사를 통지하는 것이 일반적인 절차입니다.

이 경우에는 건물을 사용한 기간 동안 상당한 금액의 부당이득도 함께 청구할 수 있습니다.

세입자가 계속 버틴다면 건물명도청구소송을 해야 합니다.

내용증명을 보냈는데도 퇴거하지 않는다면 결국 법원에 건물명도청구소송을 제기해야 합니다.

판결을 받은 후에도 자진해서 이사하지 않는다면 강제집행을 통해 건물을 인도받을 수 있습니다.

결국 임대인이 건물을 실제로 돌려받기 위해서는 이러한 절차를 거칠 수밖에 없습니다.

점유이전금지가처분도 함께 검토하는 것이 좋습니다.

실무에서는 소송이 진행되는 동안 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기는 경우도 있습니다.

이렇게 되면 명도판결을 받아도 실제 강제집행이 어려워지므로 필요한 경우에는 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 안전합니다.

밀린 월세를 받기 위한 보전조치도 중요합니다.

세입자에게 재산이 있다면 미납 월세와 앞으로 발생할 부당이득에 대비하여 가압류를 검토하는 것도 좋은 방법입니다.

판결을 받아도 재산이 없으면 실제 회수가 어려울 수 있기 때문에 가능한 경우에는 미리 채권을 보전하는 것이 필요합니다.

실무해설

월세를 오래 연체한 세입자를 상대로 가장 많이 하는 실수가 밀린 월세만 청구하는 것입니다.

임대인의 목적은 돈을 받는 것과 함께 건물을 돌려받는 것입니다. 따라서 계약해지, 건물명도청구, 필요한 경우 점유이전금지가처분, 이후 강제집행까지 전체 절차를 함께 준비해야 사건을 근본적으로 해결할 수 있습니다.

꼭 기억해야 할 핵심

• 밀린 월세만 청구한다고 세입자가 퇴거하는 것은 아닙니다.

• 건물을 돌려받으려면 건물명도청구가 필요합니다.

• 계약해지 후에도 점유하면 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

• 점유이전금지가처분을 함께 검토하면 강제집행이 안전해질 수 있습니다.

• 재산이 있다면 가압류도 함께 고려하는 것이 좋습니다.

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핵심 정리

월세를 장기간 연체한 세입자를 내보내기 위해서는 단순히 소액재판으로 해결할 수 없습니다. 계약을 적법하게 해지한 뒤 건물명도청구를 통해 판결을 받고, 필요한 경우 점유이전금지가처분과 강제집행까지 준비해야 근본적인 해결이 가능합니다.