가짜 유치권 주장에 낙찰자가 건물을 못 쓴다면? 인도명령과 명도소송 해결 방법

질문

대학교 앞 상가를 경매에서 2억 원에 낙찰받았습니다.

그런데 기존 영업자가 7,000만 원의 리모델링 공사대금채권이 있다며 유치권을 주장하고 계속 영업하고 있습니다.

확인해 보니 기존 영업자의 아버지가 종전 등기명의인이었고, 경매가 시작된 뒤 부자간에 임대차계약서를 작성한 것으로 보입니다. 실제로 하지 않은 리모델링 공사서류까지 만들어 경매법원에 유치권을 신고했다는 의심도 듭니다.

새로운 영업을 시작해야 하는데 기존 점유자를 내보내려면 어떻게 해야 하나요? 허위 유치권 신고에 대해 어떤 내용으로 고소해야 하나요?

답변

유치권 신고서가 제출되었다는 사실만으로 유치권이 인정되는 것은 아닙니다.

실제 리모델링 공사를 하지 않았거나 공사대금채권이 존재하지 않고, 경매가 시작된 후 점유를 시작했다면 유치권은 인정되지 않습니다.

매각대금을 납부한 날부터 6개월이 지나지 않았다면 먼저 경매법원에 부동산인도명령을 신청해야 합니다. 점유자가 허위 유치권을 주장한다는 사정만으로 인도명령을 신청할 수 없는 것은 아닙니다.

인도명령이 기각되거나 6개월이 지났다면 건물인도청구소송을 제기해야 합니다. 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘길 우려가 있다면 소송 전에 부동산점유이전금지가처분도 신청해야 합니다.

허위 공사대금채권을 만들어 유치권을 신고했다면 경매방해죄가 성립할 수 있습니다. 임대차계약서나 공사서류를 위조했다면 사문서위조 및 위조사문서행사죄도 함께 검토해야 합니다.

실무해설

1. 유치권 신고와 유치권 성립은 다릅니다

유치권은 경매법원에 신고서를 제출한다고 발생하는 권리가 아닙니다.

민법 제320조에 따라 유치권이 인정되려면 다음 요건을 갖춰야 합니다.

① 실제로 존재하는 채권이 있을 것

② 그 채권이 해당 건물에 관하여 발생했을 것

③ 채권의 변제기가 도래했을 것

④ 유치권자가 해당 건물을 적법하게 점유하고 있을 것

⑤ 유치권 배제특약이 없을 것

실제로 공사하지 않았거나 공사대금을 모두 지급받았다면 유치권의 피담보채권이 존재하지 않습니다. 임대차보증금이나 영업손실처럼 건물 자체에 관하여 발생하지 않은 채권으로도 유치권을 주장할 수 없습니다.

2. 경매가 시작된 후 만든 유치권은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다

경매개시결정등기로 압류의 효력이 발생한 후 채무자가 다른 사람에게 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 했다면 그 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

경매가 시작된 후 종전 소유자인 아버지와 아들이 임대차계약서를 작성하고, 아들이 점유하면서 유치권을 주장하기 시작했다면 계약 체결일과 실제 점유 시작일을 확인해야 합니다.

다만 부자관계라는 이유만으로 임대차계약과 유치권이 모두 허위라고 단정할 수는 없습니다. 다음 자료를 확보하여 실제 공사와 채권이 존재하지 않는다는 점을 밝혀야 합니다.

① 경매사건의 현황조사서와 감정평가서

② 경매개시결정등기일과 임대차계약일

③ 사업자등록일과 실제 영업 시작일

④ 리모델링 전후 사진과 건축물 현황

⑤ 공사계약서, 세금계산서 및 공사대금 이체내역

⑥ 공사업체와 자재업체의 존재 여부

⑦ 유치권 신고서와 첨부서류

3. 인도명령을 먼저 신청해야 합니다

민사집행법 제136조에 따라 낙찰자는 매각대금을 납부한 뒤 6개월 이내에 채무자·소유자 또는 점유자를 상대로 부동산인도명령을 신청할 수 있습니다.

진정한 유치권자는 낙찰자에게 대항할 수 있으므로 인도명령의 대상이 되지 않습니다. 그러나 점유자가 유치권을 주장한다는 이유만으로 법원이 인도명령을 반드시 기각하는 것은 아닙니다.

점유자가 유치권의 성립요건을 소명하지 못하거나 경매개시결정등기 후 점유를 시작한 사실이 확인되면 인도명령이 인용될 수 있습니다. 따라서 곧바로 명도소송을 진행하기보다 인도명령 신청기간이 남아 있는지부터 확인해야 합니다.

인도명령이 인용되어 확정되면 집행관에게 인도집행을 신청할 수 있습니다. 

4. 인도명령으로 해결되지 않으면 건물인도청구소송을 진행합니다

매각대금 납부 후 6개월이 지났거나 법원이 유치권의 존부를 정식 소송에서 판단해야 한다는 이유로 인도명령을 기각했다면 건물인도청구소송을 제기해야 합니다.

낙찰자는 자신의 소유권을 근거로 건물인도를 청구하고, 점유자는 유치권이 있다는 항변을 하게 됩니다. 이때 낙찰자는 공사대금채권이나 점유가 존재하지 않는다는 점, 점유가 경매개시결정등기 후 시작됐다는 점을 주장·입증해야 합니다.

점유자가 소송 도중 가족이나 직원에게 점유를 넘기면 승소판결을 받고도 그 사람에게 바로 집행하지 못할 수 있습니다. 이를 막으려면 소송 전이나 소송과 동시에 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.

5. 형사고소만으로 건물을 돌려받을 수는 없습니다

허위 공사대금채권을 만들어 유치권을 신고하여 경매가격이나 입찰 참여에 영향을 주었다면 형법 제315조의 경매방해죄가 성립할 수 있습니다.

실제로 법원은 존재하지 않는 채권으로 허위 유치권을 신고한 행위를 경매방해죄로 처벌한 사례가 있습니다. 

작성명의자의 동의 없이 임대차계약서나 공사서류를 만들었다면 사문서위조죄가, 이를 경매법원에 제출했다면 위조사문서행사죄가 문제 됩니다.

그러나 형사고소를 했다고 경찰이나 검찰이 점유자를 바로 내보내는 것은 아닙니다. 건물을 신속하게 돌려받으려면 인도명령 또는 건물인도청구소송을 함께 진행해야 합니다.

정리

이 사건에서는 다음 순서로 대응해야 합니다.

① 경매법원에서 유치권 신고서와 첨부서류를 열람·복사합니다.

② 경매개시결정등기일과 점유자의 임대차계약일·점유개시일을 비교합니다.

③ 실제 리모델링 공사와 공사대금채권이 존재하는지 확인합니다.

④ 매각대금 납부 후 6개월 이내라면 부동산인도명령을 신청합니다.

⑤ 점유이전 가능성이 있다면 부동산점유이전금지가처분을 신청합니다.

⑥ 인도명령으로 해결되지 않으면 건물인도청구소송을 제기합니다.

⑦ 허위 유치권 신고와 서류조작 증거가 확인되면 경매방해죄 등의 형사고소를 병행합니다.

핵심은 형사고소만 기다리는 것이 아닙니다. 인도명령 신청기간을 놓치지 않고 실제 점유 회복을 위한 민사절차를 함께 진행해야 합니다.

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