전세집이 경매로 넘어갔다면? 보증금 1,900만 원 돌려받는 방법
질문
보증금 1,900만 원에 전세로 거주하고 있습니다.
집주인은 이 주택을 담보로 은행에서 2,900만 원을 대출받았으나 이를 갚지 못했고, 현재 제가 거주하는 주택은 경매절차가 진행되고 있습니다.
집주인은 암으로 투병 중이며 전화도 받지 않습니다. 집주인의 어머니를 찾아갔지만 아들의 채무는 책임질 수 없다는 답변만 들었습니다.
- 경매절차에서 전세보증금 1,900만 원을 돌려받을 수 있나요?
- 집주인의 자동차, 예금 및 다른 재산을 확인할 방법이 있나요?
- 집주인에게 재산이 없거나 파산한 상태라도 소송을 제기해야 하나요?
답변
현재 「주택임대차보호법 시행령」을 기준으로 보증금 1,900만 원은 전국 어느 지역에서나 소액임차인의 최우선변제금 범위에 포함됩니다.
임차인이 실제로 주택에 거주하면서 주민등록을 마쳤고, 이를 경매개시결정등기 전에 갖추었다면 경매대금에서 보증금 1,900만 원을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
다만 경매법원이 정한 배당요구종기까지 반드시 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 경매 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족한 금액은 집주인에게 별도로 청구해야 합니다.
집주인의 어머니나 누나는 보증인이 아니라면 가족이라는 이유만으로 보증금을 반환할 책임이 없습니다.
실무해설
1. 보증금 1,900만 원은 전국 어디에서나 최우선변제 대상입니다
「주택임대차보호법 시행령」 제10조가 정한 최우선변제금은 다음과 같습니다.
① 서울특별시: 5,500만 원 이하
② 수도권 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4,800만 원 이하
③ 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2,800만 원 이하
④ 그 밖의 지역: 2,500만 원 이하
따라서 보증금 1,900만 원은 어느 지역에 있는 주택이든 현행 최우선변제금 한도 안에 들어갑니다.
다만 최우선변제금 기준이 개정되기 전에 선순위 근저당권이 설정되었다면, 그 근저당권자와의 관계에서는 근저당권 설정 당시의 기준이 적용됩니다. 따라서 등기사항증명서에서 선순위 근저당권 설정일을 확인해야 합니다.
또한 같은 주택에 소액임차인이 여러 명이고 최우선변제금 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하면 각 임차인이 받을 금액이 줄어들 수 있습니다.
2. 주민등록만 확인하고 기다려서는 안 됩니다
최우선변제를 받으려면 주택을 인도받아 실제로 거주하고 주민등록을 마쳐야 합니다. 이 두 가지 요건을 늦어도 경매개시결정등기 전까지 갖추고 있어야 합니다.
질문의 임차인이 경매가 시작되기 전부터 해당 주택에 실제로 거주하면서 주민등록을 유지했다면 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
그러나 최우선변제권이 있다고 해서 법원이 알아서 보증금을 지급하는 것은 아닙니다. 경매사건번호와 배당요구종기를 확인한 뒤 임대차계약서, 주민등록표 등·초본, 보증금 지급자료 등을 첨부하여 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.
배당요구종기가 지났다면 해당 경매절차에서 배당받지 못할 수 있으므로 지금 가장 먼저 확인해야 할 것은 집주인의 연락처가 아니라 배당요구종기입니다.
3. 경매에서 받지 못한 금액은 집주인에게 청구해야 합니다
경매 배당으로 보증금 전액을 받았다면 집주인에게 별도의 소송을 제기할 필요가 없습니다.
반대로 보증금 일부만 배당받거나 최우선변제 요건을 갖추지 못했다면 부족한 금액에 대해 임대차보증금반환청구소송이나 지급명령을 진행해야 합니다.
승소판결이나 확정된 지급명령을 받으면 재산명시와 재산조회 절차를 진행할 수 있습니다. 그 결과 확인된 집주인의 예금, 자동차, 부동산 및 제3자에게 받을 채권을 압류하여 추심할 수 있습니다.
다만 판결을 받았다고 법원이 집주인의 재산을 찾아 자동으로 돈을 받아주는 것은 아닙니다. 확인된 재산마다 별도의 강제집행을 신청해야 합니다.
4. 집주인의 가족에게 대신 청구할 수는 없습니다
집주인의 어머니가 부동산을 소유하고 있거나 누나가 사업을 하고 있다는 사실만으로 그 재산을 압류할 수는 없습니다. 집주인의 채무와 가족의 재산은 별개입니다.
다만 집주인이 강제집행을 피하려고 자신의 재산을 가족에게 증여하거나 헐값에 넘겼다면 사해행위취소소송을 검토할 수 있습니다.
집주인이 실제로 파산선고를 받았다면 부족한 보증금반환채권은 파산절차에서 신고해야 합니다. 그러나 파산 여부와 관계없이 현재 진행 중인 경매사건의 배당요구는 별도로 해야 합니다.
정리
이 사건에서는 먼저 부동산등기사항증명서에서 선순위 근저당권 설정일을 확인하고, 임차인의 입주일과 전입신고일을 비교해야 합니다.
그다음 경매법원이 정한 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 경매 배당으로 보증금 전액을 받지 못할 때에만 부족한 금액에 대해 집주인을 상대로 소송과 재산조사를 진행하면 됩니다.
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