아파트를 구입하는데 제가 낸 돈을 보호할 방법이 있을까요? 근저당 설정이 가능한지 궁금합니다

 

질문

현재 혼인신고를 하지 않은 상태로 동거 중입니다.

전세로 거주하다가 아파트를 구입하여 이사할 예정인데, 자금은 제가 1억 1천만 원을 부담하고 예비신랑 명의로 1억 5천만 원의 대출을 받으며, 공동으로 모은 돈 3천만 원도 함께 투입할 예정입니다.

1. 이미 은행의 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 제가 추가로 근저당권을 설정할 수 있나요?

2. 제가 부담한 금액을 보호하기 위해 최대한의 금액으로 근저당권을 설정할 수 있나요?

3. 예비신랑이 모르는 상태에서 근저당권을 설정할 수 있는 방법이 있나요?

답변

선순위근저당권이 설정되어 있더라도 후순위로 근저당권을 설정할 수는 있습니다. 누구 명의로 아파트를 구입하는지 내용이 없으나 남편명의로 구입하는 아파트라면 남편이 근저당권설정자이므로 남편 모르게 근저당권을 설정할 수 없습니다. 반면에 질문자 명의로 아파트를 구입하는 경우라면 본인 소유의 아파트에 본인 명의 근저당권은 설정할 수 없습니다.

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실무해설

혼인신고 전 동거 중인 커플이 주택을 구입하는 과정에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 자금 출처와 소유권 문제입니다.

특히 한 사람이 상당한 금액을 부담하지만 부동산은 상대방 단독 명의로 취득하는 경우에는 추후 이별이나 사망, 채무 문제 등이 발생했을 때 투자금을 회수하기 어려워질 수 있습니다.

따라서 부동산 취득 전에 자신의 자금을 어떻게 보호할 것인지 미리 검토하는 것이 매우 중요합니다.

1. 선순위 근저당권이 있어도 후순위 근저당권 설정이 가능할까?

가능합니다.

부동산에 이미 은행 근저당권이 설정되어 있더라도 추가로 후순위 근저당권을 설정하는 것은 법적으로 가능합니다.

예를 들어 은행이 1순위 근저당권자이고 질문자가 2순위 근저당권자가 되는 방식입니다.

다만 문제가 되는 것은 우선순위입니다.

부동산이 경매되는 경우 먼저 선순위 근저당권자의 채권이 변제되고 남은 금액이 있어야 후순위 근저당권자가 배당을 받을 수 있습니다.

따라서 후순위 근저당권은 설정 자체보다 실제 담보가치가 충분한지가 중요합니다.

2. 실제 투자금보다 더 큰 금액으로 근저당권을 설정할 수 있을까?

원칙적으로는 가능합니다.

근저당권은 실제 채권액보다 다소 여유 있게 채권최고액을 설정하는 경우가 많습니다.

예를 들어 실제 투자금이 1억 1천만 원이라 하더라도 채권최고액을 1억 3천만 원 또는 1억 5천만 원으로 설정하는 사례도 존재합니다.

다만 채권최고액을 지나치게 크게 설정한다고 해서 실제 채권이 없는 부분까지 보호받는 것은 아닙니다.

결국 분쟁이 발생하면 실제로 얼마를 부담했는지가 중요하게 판단됩니다.

따라서 계좌이체 내역, 자금 출처 자료 등을 반드시 보관해 둘 필요가 있습니다.

3. 상대방 몰래 근저당권을 설정할 수 있을까?

사실상 불가능합니다.

근저당권은 소유자의 협력이 있어야 설정할 수 있는 담보권입니다.

예비신랑 명의로 아파트를 취득한다면 예비신랑이 근저당권 설정계약의 당사자가 되어야 하므로 모르게 설정할 방법은 없습니다.

등기절차 역시 소유자의 인감증명서와 인감도장 등이 필요하기 때문에 비밀리에 설정하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

4. 근저당권보다 더 중요한 것은 차용증일 수 있다

실무에서는 단순히 근저당권만 생각하는 경우가 많지만, 실제 분쟁에서는 차용증이나 투자금 약정서가 매우 중요합니다.

질문자의 1억 1천만 원이 증여인지, 공동재산 투자금인지, 대여금인지가 명확하지 않으면 나중에 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서 자금을 지급하기 전에 다음과 같은 내용을 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

1. 누가 얼마를 부담하는지
2. 해당 금액의 법적 성격이 무엇인지
3. 향후 매도 시 정산 방법
4. 결혼이 무산될 경우 처리 방법
5. 사망이나 이별 시 권리관계

이러한 내용이 정리되어 있으면 추후 분쟁을 상당 부분 예방할 수 있습니다.

5. 가장 안전한 방법은 무엇일까?

질문자가 상당한 금액을 부담하는 상황이라면 단독 명의보다는 공동명의를 검토하는 것이 안전할 수 있습니다.

공동명의로 취득하면 자신의 지분이 등기부에 직접 기재되므로 별도의 담보권 설정 없이도 권리를 보호할 수 있습니다.

반면 상대방 단독 명의로 취득한 뒤 구두 약속만 믿고 투자하는 것은 상당한 위험이 따를 수 있습니다.

특히 아직 혼인신고 전이라면 법률상 부부재산제도의 보호도 받기 어렵기 때문에 더욱 신중할 필요가 있습니다.

결론

선순위 은행 근저당권이 존재하더라도 후순위 근저당권을 설정하는 것은 가능합니다.

다만 예비신랑 명의로 취득하는 아파트라면 소유자인 예비신랑의 동의 없이 근저당권을 설정할 수는 없습니다.

또한 실제 투자금 보호를 위해서는 근저당권뿐 아니라 차용증, 투자약정서, 공동명의 여부 등을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

특히 혼인신고 전 단계에서는 자신의 자금이 증여로 오해되지 않도록 명확한 서류를 남겨 두는 것이 향후 분쟁을 예방하는 가장 효과적인 방법이라 할 것입니다.