채무자 임야를 묶어두는 방법｜본압류와 강제경매의 관계
채무자 소유 임야에 ‘압류등기만’ 해두고 매각절차는 진행하지 않는 독립된 신청은 할 수 없습니다. 부동산의 본압류는 강제경매개시결정에 포함되는 조치이므로, 집행권원이 있는 채권자는 부동산강제경매를 신청해야 합니다. 집행권원이 없다면 본압류가 아니라 가압류의 요건을 검토해야 합니다.
부동산 압류는 강제경매와 함께 이루어진다
예금채권은 압류 및 추심명령을 신청하지만, 임야는 토지이므로 부동산집행 절차를 적용합니다. 확정판결, 확정된 지급명령, 집행인낙 공정증서 등 집행력 있는 집행권원을 가진 채권자는 임야 소재지를 관할하는 법원에 강제경매를 신청해야 합니다.
법원은 경매개시결정을 하면서 동시에 해당 임야의 압류를 명하고, 등기소에 경매개시결정 등기를 촉탁합니다. 압류는 이 절차에서 발생하는 효력이지 채권자가 별도로 신청할 수 있는 독립된 등기절차가 아닙니다. 따라서 임야를 묶어두기만 하고 경매는 진행하지 않는 형태의 본압류는 할 수 없습니다.
집행권원이 없다면 가압류부터 검토한다
채권이 있다는 이유만으로 채무자의 임야를 바로 압류할 수는 없습니다. 아직 판결이나 지급명령 등의 집행권원이 없다면 먼저 본안소송을 제기해야 합니다. 그 사이 채무자가 임야를 처분할 우려가 있다면 피보전권리와 보전의 필요성을 소명하고 부동산가압류를 신청할 수 있습니다.
반대로 이미 집행권원을 확보했다면 가압류를 반복하기보다 강제경매를 신청하여 채권회수 절차를 진행하는 것이 원칙입니다. 경매를 신청하기 전에는 등기사항증명서를 확인해 소유자, 선순위 근저당권과 가압류, 예상 매각가격을 살펴야 합니다. 선순위 채권과 집행비용을 공제한 뒤 남을 금액이 없다면 경매절차가 취소될 수 있습니다.
법원 비용과 변호사 보수는 구분해야 한다
강제경매에는 인지, 송달료, 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료가 필요합니다. 감정평가와 현황조사, 매각공고 등에 사용할 예납금도 납부해야 합니다. 정확한 금액은 청구금액, 임야의 가치와 면적, 송달 대상자 수 등에 따라 달라지므로 일반적인 총액을 단정할 수 없습니다.
변호사 보수 역시 법정 단일가격이 아니며 사무실마다 다릅니다. 상담할 때 집행권원, 채권액, 임야 등기사항증명서를 제시하고 법원에 납부할 비용과 변호사 보수를 구분한 견적을 받아야 합니다. 신청서 작성과 제출만 필요하다면 직접 진행하거나 법무사에게 맡기는 방법도 검토할 수 있습니다.
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