전세보증금 원금만 배당받은 경우 지연손해금도 받을 수 있나요?

 

질문

보증금 2,000만 원, 월세 30만 원인 오피스텔의 임대차계약이 2019년 6월 말 만료되어 이사했습니다. 보증금을 반환받지 못해 임차권등기를 마친 후 전입신고를 옮겼습니다.

임대인인 소유자를 상대로 보증금반환청구를 하였고, 강제경매·재산명시·채무불이행자명부등재 절차도 진행했습니다.

강제경매 배당기일을 앞두고 확인해 보니 보증금 원금 2,000만 원만 배당되고, 14개월 동안의 지연손해금은 배당되지 않았습니다.

1. 강제경매에서 배당받지 못한 지연손해금을 임대인에게 별도로 청구하거나 강제집행할 수 있나요?

답변

원금 및 지연손해금 계산한 총 금액 중 일부만 배당 받고 나머지 금액은 여전히 회수하지 못한 경우라면 채무자의 다른 재산에 대해 강제집행하는 방법으로 채권을 회수할 수 있습니다.

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총금액 중 일부 지급 받은 금액을 제하고 나머지 금액에 대해 강제집행절차를 계속 진행하시기 바랍니다. 재산명시신청을 했으므로 이후 언제든지 불시에 재산조회신청이 가능합니다.

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부동산이 강제경매로 처분될 정도라면 당장에 다른 재산을 보유하고 있을 가능성은 그리 커 보이지 않습니다. 어느 정도 장기계획을 세워야 할 듯합니다.

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원칙적으로 비용과 이자 및 원금의 순서로 변제에 충당되므로 22,800.000원 중에서 2000만 원을 배당 받았다면 그 중 2,800,000만 원의 지연손해금과 17,200,000원의 원금이 상환된 것으로 보아 남은 2,800,000원은 원금으로 해석되는 게 옳겠으나 사안의 경우 소액보증금 최우선변제로 배당된 것으로 보이므로 아무래도 원금 20,000,000원이 회수된 것으로 보아야 할 듯합니다.

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결국 남은 금액의 법적성격이 원금이라면 판결 주문에 기재된 지연손해금이 계속 가산될 것이나 반면에 원금이 아닌 지연손해금이 남은 것이라면 지연손해금에 대한 지연손해금이 다시 가산되지는 않을 듯합니다.

실무해설

이 사례에서는 경매로 2,000만 원을 배당받았다는 사실만 확인할 것이 아니라, 배당표에서 그 돈이 어떤 순위와 근거로 배당되었는지를 먼저 확인해야 합니다. 배당받은 2,000만 원이 주택임대차보호법상 소액임차보증금 최우선변제금이라면 보증금 원금이 변제된 것으로 보는 것이 타당합니다.

1. 최우선변제 대상은 보증금 원금입니다

주택임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정합니다. 여기서 최우선변제 대상은 임대차보증금 원금입니다. 보증금 반환이 늦어져 발생한 지연손해금까지 최우선변제 대상에 포함되는 것은 아닙니다.

따라서 경매법원이 소액임차인에게 보증금 2,000만 원을 최우선순위로 배당했다면, 이는 지연손해금이 아니라 법률이 특별히 보호하는 보증금 원금에 대한 배당입니다. 배당표에 소액임차보증금 또는 주택임대차보호법상 최우선변제금으로 기재되어 있다면 보증금 원금 2,000만 원이 변제된 것으로 정리해야 합니다.

민법 제479조는 채무 전액을 소멸시키기에 부족한 돈이 지급된 경우 비용, 이자, 원금의 순서로 충당하도록 정합니다. 경매 배당금에도 이 원칙이 적용된다는 대법원 판례가 있지만, 소액임차인의 최우선변제금이 배당된 경우를 직접 판단한 판례는 아닙니다.

최우선변제금을 지연손해금부터 충당하면 최우선변제 대상인 보증금 원금 일부가 미변제로 남습니다. 이는 소액임차인의 보증금 원금을 보호하려는 제도의 취지와 맞지 않으므로 최우선변제금의 법적 성격을 먼저 반영해야 합니다.

2. 배당받지 못한 지연손해금은 소멸하지 않습니다

보증금 원금 2,000만 원이 모두 배당되었다고 해서 그때까지 발생한 지연손해금까지 소멸하는 것은 아닙니다. 판결에서 인정된 지연손해금 중 배당받지 못한 금액은 임대인이 여전히 지급해야 할 채무로 남습니다.

판결 주문에 보증금과 지연손해금의 지급이 명시되어 있다면 배당받지 못한 지연손해금을 임대인의 다른 재산에서 회수할 수 있습니다. 이미 집행권원을 확보했으므로 다시 소송을 제기할 필요는 없습니다.

다만 지연손해금은 보증금 원금에 대하여 변제효력이 발생한 날까지만 계산해야 합니다. 배당기일과 실제로 배당금을 지급받아 변제효력이 발생한 날이 다르다면 정확한 종기는 사건기록과 배당금 지급내역을 확인해야 합니다.

3. 남은 지연손해금에 다시 이자가 붙는 것은 아닙니다

보증금 원금 전액이 변제되면 그 이후에는 원금을 기준으로 한 지연손해금이 더 발생하지 않습니다. 따라서 남은 채권은 원금 280만 원이 아니라 배당금으로 충당되지 않은 기존 지연손해금입니다.

미지급 지연손해금에 판결 주문상의 연 12%가 다시 자동으로 붙는 것도 아닙니다. 판결 주문의 연 12%는 보증금 원금에 적용되므로, 원금이 모두 변제된 후 남은 지연손해금에 다시 같은 비율을 적용해서는 안 됩니다.

또한 14개월분이 정확히 280만 원인지는 판결 주문에 적힌 기산일과 변제효력 발생일을 기준으로 다시 계산해야 합니다. 연 12%가 임대차계약 종료 다음날부터 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 판결 주문에서 연 12%의 적용 시작일을 언제로 정했는지 확인해야 합니다.

4. 남은 지연손해금은 추가 강제집행할 수 있습니다

배당받지 못한 지연손해금은 기존 판결정본과 집행문을 이용하여 추가로 강제집행할 수 있습니다. 임대인 명의의 예금, 급여, 임대차보증금, 보험환급금, 증권, 다른 부동산이 확인되면 남은 채권액의 범위에서 압류해야 합니다.

추가 집행 전에는 판결정본과 집행문, 배당표, 배당금 지급내역 및 남은 지연손해금 계산표를 정리해야 합니다.

재산명시절차가 끝났는데 제출된 재산목록만으로 채권을 모두 회수하지 못했다면 재산조회신청을 할 수 있습니다. 재산조회에서도 책임재산이 확인되지 않으면 당장 압류하여 회수할 수는 없습니다.

다만 은행, 보험회사, 증권회사 여러 곳에 채권압류를 해두면 채무자의 금융거래에 장애가 되고 변제를 압박하는 효과가 있습니다. 이후 채무자가 압류 해제를 요청하며 연락할 수도 있습니다. 여러 금융기관을 상대로 집행하면 송달료 등 비용이 들기 때문에 남은 채권액과 집행비용을 비교해야 합니다.

5. 배당표에서 최우선변제금인지 확인해야 합니다

위 결론은 배당받은 2,000만 원이 실제로 소액임차보증금 최우선변제금이라는 전제에 따른 것입니다. 매각대금이 부족하여 지연손해금을 배당받지 못했다는 사정만으로 최우선변제금이 배당되었다고 단정할 수는 없습니다.

확정일자에 따른 우선변제권이나 일반 배당채권자로 배당받았다면 결론이 달라질 수 있습니다. 반드시 배당표에서 배당순위와 배당이유를 확인해야 합니다.

결론

배당표상 2,000만 원이 소액임차보증금 최우선변제금으로 배당되었다면 보증금 원금 2,000만 원이 변제된 것으로 보는 것이 타당합니다. 배당받지 못한 280만 원은 원금이 아니라 기존에 발생한 지연손해금으로 남습니다.

남은 지연손해금은 소멸하지 않으므로 기존 집행권원으로 임대인의 다른 재산에 추가 강제집행할 수 있습니다. 다만 보증금 원금이 모두 변제된 이후에는 새로운 지연손해금이 발생하지 않으며, 미지급 지연손해금에 연 12%가 다시 자동으로 가산되지도 않습니다. 정확한 잔액은 판결 주문, 배당표 및 배당금 지급일을 기준으로 계산해야 합니다.

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