전세권 말소 전 확인할 사항｜공정증서는 전세보증금 담보가 아닙니다
전세보증금 일부를 먼저 받는 조건으로 전세권설정등기를 말소해 달라는 제안을 받을 수 있습니다. 그러나 잔액을 받지 못한 상태에서 전세권을 전부 말소하면 보증금채권은 남더라도 해당 부동산에 대한 담보와 우선변제권을 잃습니다.
전세금 전액 반환과 말소는 동시에 해야 합니다
전세권이 소멸하면 집주인은 목적물을 인도받고 전세권 말소등기에 필요한 서류를 교부받는 것과 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 따라서 집주인이 새로운 세입자를 받으려면 전세권을 먼저 말소해야 한다는 이유만으로 세입자가 잔액도 받지 않고 말소서류부터 넘겨줄 의무는 없습니다.
일부만 지급받고 전세권을 전부 말소하면 나머지 보증금은 담보가 없는 일반채권이 됩니다. 이후 다른 채권자가 부동산을 먼저 압류하거나 경매대금이 부족해지면 잔액을 회수하지 못할 수 있습니다. 새 세입자의 보증금으로 일부를 지급하겠다는 사정은 기존 전세권자가 이러한 위험을 부담해야 할 이유가 되지 않습니다.
공정증서는 전세권을 대신하는 담보가 아닙니다
집주인이 작성해 주겠다는 ‘공증’의 내용부터 구분해야 합니다. 단순히 상환약정서나 서명을 인증받는 것만으로는 곧바로 집주인의 재산을 압류할 수 없습니다. 일정한 금액의 지급과 강제집행을 승낙한다는 내용이 기재된 공정증서여야 집행권원이 됩니다.
그러한 공정증서를 받아도 집주인의 재산을 자동으로 확보하는 것은 아닙니다. 집주인 명의의 집행 가능한 재산이 남아 있어야 회수할 수 있으며, 전세권처럼 특정 부동산에서 우선변제를 보장하지도 않습니다. 따라서 공정증서를 받는다는 이유만으로 전세권을 말소하는 것은 안전하지 않습니다.
반환이 지체되면 경매청구를 검토합니다
전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 목적 부동산의 경매를 청구할 수 있습니다. 등기부상 전세권 목적물이 아파트나 다세대주택처럼 독립된 부동산이라면 전세권에 기한 임의경매를 검토할 수 있습니다.
다만 전세권이 건물의 일부에만 설정되어 있고 그 부분이 구조상 독립되지 않았다면 건물 전체를 경매해 달라고 청구할 수 없습니다. 이때는 보증금반환소송 등으로 집행권원을 확보하여 다른 재산에 강제집행하는 방법을 함께 검토해야 합니다. 합의를 선택하더라도 전액 지급과 전세권 말소가 동시에 이루어지도록 정하는 것이 가장 안전합니다.
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