상가 체납관리비 청구금액｜보증금 공제 여부와 정산 시점
상가 체납관리비를 청구할 때 임대차보증금에서 공제부터 해야 하는 것은 아닙니다. 청구권자가 임대인인지 별개의 관리주체인지, 보증금 정산 단계에 이르렀는지가 청구금액을 결정합니다.
임대인이 청구하면 먼저 공제해야 할까
보증금은 임대차에서 발생하는 임차인의 채무를 담보하지만, 보증금을 맡겼다고 매달 발생하는 채무가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 임대차가 유지되는 동안 임대인은 보증금으로 연체채무를 정산할지, 별도로 지급받을지 선택할 수 있습니다.
임대인이 관리비를 대신 낸 경우에는 임차인의 부담 항목인지, 대납액을 돌려받을 법적 근거가 있는지부터 따져야 합니다. 그 청구권이 인정되고 별도의 정산 약정이나 공제가 없다면 대납액 전부에 대해 지급명령을 신청할 수 있습니다. 보증금이 남아 있다는 사정만으로 임차인이 지급을 거절할 수는 없습니다.
계약 종료와 상가 반환 후에는 정산해야 합니다
임대차가 끝나고 임차인이 상가를 반환하면, 보증금이 담보하는 미납관리비 등은 원칙적으로 별도의 상계 의사표시 없이 공제됩니다. 임대인은 정산 후 남은 보증금만 반환하고, 보증금으로 충당되지 않은 채무가 있으면 그 잔액을 청구해야 합니다.
계약이 종료되었다는 사실만으로 곧바로 모든 채무가 공제되는 것은 아닙니다. 상가 반환 여부와 이미 이루어진 공제·정산을 함께 살펴야 합니다.
별개의 관리주체는 임대인의 보증금을 공제할 수 없습니다
관리단 등 임대인과 별개의 관리주체가 자신에게 지급해야 할 관리비를 청구한다면, 임대인이 보관 중인 보증금을 마음대로 차감할 권한은 없습니다. 관리비채권자와 보증금 반환의무자가 다르기 때문입니다.
민법 제492조의 상계는 서로 상대방에게 채권과 채무를 가진 관계를 전제로 합니다. 임차인이 임대인에게 돌려받을 보증금이 있다는 사정만으로, 별개의 관리주체에 대한 관리비채무가 줄어들지는 않습니다.
신청금액을 뒷받침할 자료를 준비합니다
임대인은 임대차계약서의 관리비 부담 조항, 체납내역, 대납 영수증을 준비하고, 보증금 공제 여부를 신청 내용에 반영해야 합니다. 관리주체는 관리규약이나 약정 등 임차인에게 직접 청구할 근거와 관리비 산출내역을 갖추어야 합니다. 관리인이라는 지위만으로 개인에게 관리비채권이 생기는 것은 아닙니다. 이미 납부되거나 보증금에서 공제된 금액은 청구액에서 제외해야 합니다.
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