세입자가 관리비를 안 내면 집주인 집이 경매될까｜체납 관리비의 강제집행 대상

 

임차인이 관리비를 체납했다고 해서 임대인 소유의 집이 곧바로 압류되거나 경매로 넘어가지는 않습니다. 관리비 채무자가 임차인이라면 강제집행 대상도 임차인의 재산입니다. 다만 관리규약에 따라 소유자에게도 납부책임이 인정되거나 임차보증금 반환채권이 압류되면 집주인이 체납 사실을 알게 됩니다.

관리비는 누가 부담하는가

공동주택관리법은 소유자인 입주자와 임차인인 사용자를 합한 ‘입주자등’에게 관리비 납부의무를 정하고 있습니다. 실제로 누가 어떤 관리비를 부담하는지는 관리비 항목, 해당 공동주택의 관리규약과 임대차계약을 함께 확인해야 합니다.

일상적인 사용으로 발생한 관리비를 임차인이 부담하기로 했다면 관리주체는 임차인에게 그 금액을 청구할 수 있습니다. 반면 관리규약에 사용자가 내지 않은 관리비를 소유자가 납부하도록 정한 경우에는 관리주체가 집주인에게도 체납액을 청구할 수 있습니다.

임차인의 관리비 채무로 집을 경매할 수는 없다

강제집행은 채무자의 재산을 대상으로 해야 합니다. 집주인에게 납부책임이 없고 관리비 채무자가 임차인이라면, 임차인의 체납을 이유로 집주인 소유 주택을 압류하거나 강제경매할 수 없습니다.

관리비 채권자가 판결, 지급명령 등 집행권원을 확보하면 임차인 명의의 예금이나 급여 등에 강제집행할 수 있습니다. 따라서 독촉장에 적힌 ‘압류’가 곧 해당 주택의 경매를 의미하는 것은 아닙니다.

임대차보증금도 압류 대상이 된다

임차인이 집주인에게 갖는 임대차보증금 반환채권도 재산이므로 압류할 수 있습니다. 이 경우 법원은 제3채무자인 집주인에게 채권압류명령을 송달합니다. 집주인은 그때 압류 사실과 관리비 채권자가 집행절차를 진행했다는 사실을 알게 됩니다.

다만 보증금 반환채권을 압류했다고 해서 채권자가 즉시 보증금을 받는 것은 아닙니다. 임대차가 종료되고 주택이 반환되는 등 집주인의 보증금 반환의무가 실제로 이행기에 이르러야 추심할 수 있습니다.

관리비가 연체됐다는 사정만으로 집주인에게 법원의 통지가 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다. 그러나 관리규약상 소유자에게 책임이 있거나 관리사무소가 집주인에게 직접 납부를 요구하면 압류 전에도 체납 사실을 알 수 있습니다.

함께 보면 좋은 글

채무자 가게 보증금을 압류하면 바로 받을 수 있을까? 추심 시기와 건물 인도