채무자가 받기로 한 임야, 소유권이전 전에 압류할 수 있을까요?

질문

임야 소유자는 토지를 제공하고, 태양광발전소 회사는 태양광발전시설을 완공하여 그중 2기를 임야 소유자에게 이전하는 대신 임야 1만 평을 받기로 계약했습니다. 현재 태양광발전시설은 완공을 앞두고 있습니다.

저는 태양광발전소 회사에 대한 승소판결문을 가지고 있습니다.

1. 임야 소유자가 동의한다면 해당 임야가 회사 명의로 이전되기 전에 압류하거나 가압류할 수 있나요?

답변

태양광 발전소 회사가 임야소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 압류하는 것은 가능할 듯합니다. 이 경우 임야소유자가 태양광 발전소 회사에 임야의 소유권을 이전해 줄 수 없게 될 것입니다. 판결을 이미 받은 상태라면 바로 본압류가 가능합니다. 압류 이후 현금화 방법은 별도로 안내 받아야 합니다.

실무해설

이 사례에서는 현재 임야가 태양광발전소 회사의 소유가 아니라는 점이 핵심입니다. 등기명의가 임야 소유자에게 남아 있으므로 회사 소유의 부동산으로 보고 임야 자체를 곧바로 압류할 수는 없습니다. 압류 대상은 회사가 계약에 따라 임야 소유자에게 행사할 수 있는 소유권이전등기청구권입니다.

1. 임야 자체의 압류와 등기청구권 압류는 다릅니다

① 부동산 압류는 채무자 명의로 소유권등기가 되어 있는 부동산을 대상으로 합니다. 임야가 아직 지주 명의라면 태양광발전소 회사의 채권자가 그 임야 자체에 강제경매를 신청할 수 없습니다.

② 다만 회사가 태양광발전시설 2기를 제공하는 대가로 특정 임야를 이전받기로 계약했다면 회사는 지주에 대하여 소유권이전등기청구권을 가집니다. 채권자는 이 권리를 압류할 수 있습니다.

③ 이때 채무자는 태양광발전소 회사이고, 제3채무자는 임야 소유자입니다. 압류할 권리는 “태양광발전소 회사가 임야 소유자와 체결한 계약에 따라 가지는 해당 임야에 관한 소유권이전등기청구권”으로 특정해야 합니다.

④ 압류신청서에는 계약서, 임야의 등기사항증명서와 토지대장 등 권리의 존재와 목적 부동산을 확인할 자료를 첨부해야 합니다. 단순히 ‘임야 1만 평’이라고만 정해져 있고 구체적인 지번이나 이전할 범위가 확정되지 않았다면 압류할 권리의 특정이 문제가 될 수 있습니다.

2. 지주의 동의는 압류의 요건이 아닙니다

① 집행력 있는 판결정본을 가진 채권자가 소유권이전등기청구권을 압류하는 데 임야 소유자의 동의는 필요하지 않습니다. 법원이 압류명령을 내리고 그 결정이 제3채무자인 지주에게 송달되면 압류의 효력이 발생합니다.

② 따라서 지주의 동의서를 받아 임의로 임야를 압류하는 방식이 아닙니다. 지주가 압류에 협조하더라도 법원의 압류명령을 받아야 합니다.

③ 지주의 협조는 계약서 확보, 이전 대상 임야의 특정, 회사의 계약이행 여부 확인과 이후 소유권이전등기 과정에서 도움이 됩니다. 그러나 협조와 법원의 압류명령은 구분해야 합니다.

3. 판결문이 있다고 언제나 즉시 본압류할 수 있는 것은 아닙니다

① 본압류를 하려면 단순히 판결문 사본을 보유한 것만으로는 부족합니다. 확정판결이거나 가집행선고가 있는 판결이어야 하며, 집행문이 필요한 판결이라면 집행문을 부여받아야 합니다.

② 판결정본이 채무자에게 송달되었다는 송달증명원도 필요합니다. 확정판결이라면 확정증명원도 준비해야 합니다.

③ 판결이 아직 확정되지 않았고 가집행선고도 없다면 본압류를 할 수 없습니다. 이 경우에는 소유권이전등기청구권에 대한 가압류를 검토해야 합니다.

④ 반대로 집행력 있는 판결정본을 갖추었다면 별도의 가압류를 거치지 않고 바로 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있습니다.

4. 계약이 완전히 이행되지 않았다면 지주의 항변도 확인해야 합니다

① 회사의 소유권이전등기청구권이 실제로 존재하는지는 태양광발전소 계약의 내용에 따라 판단합니다. 발전시설을 완공하여 2기를 지주에게 제공하는 것이 임야 이전의 조건이라면 그 조건이 충족되었는지 확인해야 합니다.

② 회사가 아직 약정한 시설을 제공하지 않았다면 지주는 자신의 의무가 이행될 때까지 임야의 소유권이전을 거절하는 동시이행항변을 할 수 있습니다.

③ 회사의 계약위반으로 지주에게 해제권이 발생하여 계약이 적법하게 해제되면 소유권이전등기청구권 자체가 소멸할 수 있습니다. 압류채권자는 회사가 실제로 가진 권리보다 더 강한 권리를 취득하지 못합니다.

④ 따라서 계약서에 적힌 이전 조건, 태양광발전시설의 완공 여부, 2기의 인도 또는 소유권이전 방법, 계약해제 사유와 선행 담보권 등을 먼저 확인해야 합니다.

5. 소유권이전등기청구권 압류만으로 돈을 받는 것은 아닙니다

① 압류명령이 지주에게 송달되면 지주는 회사에 임의로 소유권이전등기를 해주어서는 안 됩니다. 회사도 압류된 등기청구권을 양도하거나 임의로 처분할 수 없습니다.

② 그러나 등기청구권 압류는 임야 자체의 등기부에 기재되지 않습니다. 또한 임야 자체의 처분을 금지하는 대세적 효력도 없습니다. 지주가 임야를 제3자에게 처분하고 제3자 명의로 등기가 마쳐지면 압류채권자가 그 등기를 당연히 말소시킬 수 있는 것은 아닙니다.

③ 따라서 압류명령을 받은 뒤에도 방치해서는 안 됩니다. 민사집행법 제244조에 따라 보관인선임명령과 권리이전명령을 신청하여 회사 명의로 소유권이전등기를 마치는 절차를 진행해야 합니다.

④ 회사 명의로 등기가 마쳐지면 그때 임야 자체에 강제경매를 신청하고, 매각대금에서 배당받아야 합니다. 소유권이전등기청구권 압류는 임야를 채무자인 회사의 책임재산으로 만든 다음 부동산 강제집행으로 이어가기 위한 절차입니다. 민사집행법 제244조

결론

임야가 아직 지주 명의라면 태양광발전소 회사의 채권자가 그 임야 자체를 바로 압류할 수는 없습니다. 대신 회사가 지주에게 가진 소유권이전등기청구권을 압류해야 하며, 법원의 압류명령을 받는 데 지주의 동의는 필요하지 않습니다.

다만 계약상 회사의 의무가 아직 이행되지 않았거나 이전할 임야가 정확히 특정되지 않았다면 집행에 장애가 생길 수 있습니다. 압류 후에는 보관인선임명령과 권리이전명령을 거쳐 회사 명의로 등기한 다음 임야에 대한 강제경매를 진행해야 합니다. 등기청구권 압류는 등기부에 공시되지 않으므로 계약서와 등기자료를 확인하여 신속하게 후속 절차를 진행해야 합니다.

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