가등기도 가압류할 수 있나요? 재산명시에서 확인할 수 있나요?
부동산에 가등기가 되어 있는 경우가 있습니다.
- 가등기도 가압류의 대상이 될 수 있나요?
- 재산명시절차를 통해 가등기 사실도 확인할 수 있나요?
가등기가 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기라면 금전채권을 가진 채권자는 가등기에 대한 보전조치로써 소유권이전등기청구권가압류조치가 가능할 듯합니다. 즉 채무자가 가등기권자로서 가등기설정자인 현 소유자에 대해 가지는 본등기이전청구권을 압류하는 방법입니다.
반면에 가등기가 담보가등기라면 가등기권자는 가등기설정자인 부동산 소유자에 대한 채권자이므로 가등기권자가 가등기설정자에 대해 가지는 대여금 채권을 가압류하는 방법으로 보전조치 할 수 있을 것입니다.
재산명시신청을 하면 채무자가 명시기일에 법원에 출석하여 선서를 하고 자신의 재산을 명시해야 하는데, 이 때 부동산에 관한 권리를 명시하도록 하고 있습니다. 이에는 부동산인도, 권리이전청구권도 명시하도록 하고 있으므로 가등기에 대해서도 명시해야 합니다. 다만 채무자가 이를 숨기고 명시하지 않을 경우 재산조회신청을 통해 밝히기는 쉽지 않을 것입니다.
실무해설
가등기는 그 자체가 완성된 소유권을 의미하지 않습니다. 장래에 본등기를 할 수 있는 권리의 순위를 보전하거나 채권을 담보하기 위해 설정하는 등기입니다.
따라서 채무자 명의의 가등기를 발견했다면 단순히 ‘가등기’를 가압류한다고 생각하기보다, 그 가등기가 어떤 권리를 보전하거나 담보하는 것인지부터 확인해야 합니다.
가등기의 원인을 먼저 확인해야 합니다
소유권이전등기청구권 보전 가등기
① 부동산 매매계약 등을 원인으로 장차 소유권이전 본등기를 청구할 권리의 순위를 보전하기 위한 가등기입니다.
② 이 경우 채무자가 가진 재산은 현재 부동산의 소유권 자체가 아니라 가등기설정자를 상대로 한 소유권이전등기청구권입니다.
③ 금전채권자는 이 소유권이전등기청구권을 가압류할 수 있으며, 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기도 가능합니다. 부동산등기규칙 역시 가등기상 권리를 목적으로 한 가압류등기를 예정하고 있습니다.
담보가등기
① 담보가등기는 대여금 등 금전채권을 담보하기 위해 설정합니다.
② 이 경우 실질적인 재산은 가등기에 의해 담보되는 대여금 등의 피담보채권입니다.
③ 따라서 채무자가 가진 피담보채권을 가압류하는 방법을 검토해야 합니다.
④ 피담보채권과 담보권은 서로 분리하여 처분할 수 없는 관계이므로, 실제 신청에서는 가등기의 종류와 피담보채권의 내용을 정확히 특정해야 합니다.
소유권이전등기청구권을 가압류하면 어떤 효과가 있나요?
① 가압류명령이 가등기설정자에게 송달되면 가등기권자는 가압류채권자를 해하는 방법으로 소유권이전등기청구권을 처분하거나 이전할 수 없습니다.
② 가등기상 권리에 대한 가압류등기까지 마쳐지면 등기부에도 그 처분제한 사실이 표시됩니다.
③ 다만 가압류를 했다고 해서 가압류채권자가 곧바로 부동산의 소유권을 취득하거나 경매를 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
④ 채권자는 본안소송에서 집행권원을 확보한 후 압류와 추심명령 또는 전부명령 등 후속 강제집행절차를 진행해야 합니다.
가압류는 금전채권의 집행을 보전하기 위한 제도이므로, 채무자의 권리 유형에 맞는 보전처분을 선택해야 합니다.
재산명시에서는 가등기도 기재해야 합니다
재산명시는 채무자의 자진 신고절차입니다.
① 재산명시명령을 받은 채무자는 법원이 정한 명시기일에 출석하여 자신의 재산목록을 제출하고 그 내용이 진실하다는 선서를 해야 합니다.
② 재산목록에는 채무자 명의의 부동산뿐 아니라 부동산에 관한 인도청구권과 권리이전청구권도 기재해야 합니다.
③ 따라서 채무자가 소유권이전등기청구권 보전 가등기나 담보가등기를 가지고 있다면 그 권리도 재산목록에 기재해야 합니다.
④ 채무자가 정당한 사유 없이 출석하지 않거나 재산목록 제출 또는 선서를 거부하면 감치 대상이 됩니다.
재산명시만으로 가등기를 반드시 찾을 수 있는 것은 아닙니다
재산명시는 법원이 채무자의 모든 재산을 직접 조사하여 찾아주는 절차가 아닙니다. 채무자가 자신의 재산을 스스로 작성하여 제출하는 절차입니다.
따라서 채무자가 가등기상 권리를 재산목록에 사실대로 기재하면 확인할 수 있지만, 이를 숨기거나 누락하면 재산명시만으로 바로 발견하기 어렵습니다.
거짓 재산목록을 제출하면 민사집행법 위반으로 형사처벌을 받을 수 있지만, 처벌 가능성과 실제 재산을 찾아내는 것은 별개의 문제입니다. 대법원도 재산명시절차에서 거짓 재산목록을 제출한 행위에 대하여 민사집행법 위반죄가 성립한다고 판단하고 있습니다.
재산조회로도 가등기를 바로 찾기 어려운 이유
① 재산조회는 금융기관, 행정기관 등 조회기관이 보유한 채무자의 재산정보를 법원에 회신하는 절차입니다.
② 채무자 명의로 소유권등기가 마쳐진 부동산은 조회할 수 있지만, 다른 사람 소유의 부동산에 채무자가 가등기권자로 표시된 권리까지 전국적으로 일괄 검색하는 데에는 한계가 있습니다.
③ 특히 가등기가 설정된 부동산의 소재를 전혀 모른다면 재산조회만으로 이를 발견하기 쉽지 않습니다.
결론
가등기라는 등기 명칭 자체를 일률적으로 가압류하는 것이 아니라, 가등기가 나타내는 실제 권리를 가압류해야 합니다.
소유권이전등기청구권 보전 가등기라면 채무자가 가진 소유권이전등기청구권을 가압류할 수 있습니다. 담보가등기라면 가등기에 의해 담보되는 대여금 등의 피담보채권을 가압류하는 방법을 검토해야 합니다.
채무자는 재산명시절차에서 가등기와 관련된 부동산 권리도 재산목록에 기재해야 합니다. 그러나 재산명시는 채무자의 자진 신고를 기초로 하므로, 채무자가 이를 숨기면 재산명시나 재산조회만으로 발견하기 어려울 수 있습니다.
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