근저당과 가압류가 함께 있는 경우 우선순위는 어떻게 되나요?
질문
주택을 매매계약하고 중도금까지 지급하였으나, 건축주의 공사대금 미지급으로 부동산에 금융기관의 근저당권과 여러 건의 가압류가 설정되어 아직 소유권이전등기를 하지 못한 상태입니다.
현재 주택에는 금융기관 근저당권과 공사업체들의 가압류가 설정되어 있으며, 저는 입주하여 거주하고 있습니다.
1. 중도금 상당액에 대해 근저당권을 설정한다면 금융기관, 제 근저당권, 기존 가압류의 우선순위는 어떻게 되나요?
2. 해당 부동산이 경매로 넘어가는 경우 제가 직접 낙찰받을 수 있나요?
답변
매매대금을 전액 지급하지 않은 상태로 매매목적물(토지와 건물)을 인도 받아 점유하고 있는 것으로 보입니다. 중도금을 채권최고액으로 하는 근저당권을 설정한다면 이미 설정되어 있는 근저당권이 가장 우선순위일 것이며 이후 가압류와 그 뒤에 설정하는 근저당권은 평등배당 관계에 있습니다.
매매계약에 기해 잔금을 치루고 소유권이전등기를 하더라도 기존 근저당권 및 가압류의 제한을 받는 소유권을 취득하게 됩니다. 이후 근저당권 또는 가압류로 인해 소유권을 상실하게 된다면 이는 매도인의 담보책임 문제로써 계약의 해제 및 손해배상 등 청구가 가능할 것입니다.
제3취득자의 지위에 있으므로 경매절차에 참가하여 매수신청할 수 있으며 또한 선순위근저당권을 그 채권최고액 한도에서 변제하고 말소청구할 수도 있습니다. 가압류 역시 피보전채권을 대위변제하고 말소할 수 있습니다. 참고로 경매로 인해 근저당권과 가압류 등기는 모두 말소됩니다.
실무해설
주택을 매수하면서 중도금까지 지급하였더라도 소유권이전등기를 하지 못한 상태라면 기존에 설정된 담보권과 가압류의 영향을 그대로 받습니다.
특히 이미 근저당권과 가압류가 설정된 이후에 새로운 근저당권을 설정하는 경우에는 등기 순서에 따라 우선순위가 결정됩니다.
1. 근저당권과 가압류의 우선순위는 등기 순서가 기준입니다
① 먼저 설정된 근저당권이 가장 우선합니다.
② 그 이후에 가압류가 이루어졌다면 가압류채권자는 그 순위에 따라 권리를 행사합니다.
③ 가압류 이후에 근저당권을 설정하더라도 기존 가압류보다 우선할 수 없습니다.
질문과 같은 사안에서는 이미 설정되어 있는 금융기관의 근저당권이 가장 우선순위가 되고, 그 이후의 가압류와 후순위 근저당권은 평등하게 안분배당 받습니다.
2. 가압류와 후순위 근저당권의 관계
① 가압류는 장래 강제집행을 보전하기 위한 제도입니다.
② 가압류채권자가 본안소송에서 승소하여 집행권원을 취득하면 강제경매를 신청할 수 있습니다.
③ 가압류 이후에 설정된 근저당권은 기존 가압류의 효력에 영향을 미치지 못합니다.
따라서 이미 가압류가 이루어진 이후 근저당권을 설정하더라도 기존 가압류보다 우선권을 취득하는 것은 아니며 선순위 가압류와 후순위 근저당권은 배당에 있어 평등합니다.
3. 소유권이전등기를 해도 기존 권리는 그대로 남습니다
① 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 하더라도 기존 근저당권과 가압류는 그대로 존속합니다.
② 따라서 제한이 있는 소유권을 취득하게 됩니다.
③ 이후 근저당권 실행이나 가압류에 따른 강제집행으로 소유권을 잃을 수도 있습니다.
이 경우에는 매도인의 담보책임이 문제될 수 있으며, 계약 해제나 손해배상을 청구할 수 있는지가 검토 대상이 됩니다.
4. 경매가 진행되면 직접 낙찰받을 수도 있습니다
① 이해관계인이라고 해서 경매 참가가 제한되는 것은 아닙니다.
② 제3취득자도 일반인과 마찬가지로 경매절차에서 매수신청을 할 수 있습니다.
③ 낙찰을 받으면 매각대금으로 우선순위에 따라 배당이 이루어지고, 경매로 소멸하는 권리는 모두 말소됩니다.
또한 선순위 근저당권이나 가압류채권을 변제하여 권리를 소멸시키는 방법도 검토할 수 있습니다.
결론
이미 근저당권과 가압류가 설정된 이후에는 새로운 근저당권을 설정하더라도 기존 권리보다 우선할 수 없습니다.
또한 소유권이전등기를 하더라도 기존 담보권과 가압류의 부담이 있는 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.
다만 경매가 진행되는 경우에는 직접 매수신청을 할 수 있으며, 사안에 따라 선순위 권리를 변제하여 권리관계를 정리하는 방법도 검토할 수 있습니다.
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