매수인이 잔금 전에 집을 수리하고 짐까지 옮겼습니다. 계약을 해제하거나 원상회복을 요구할 수 있나요?

질문

아파트 매매계약을 체결한 후 잔금기일 전까지 기간이 있었습니다.

매수인의 요청으로 도배만 허락했는데, 실제로는 집 내부를 대규모로 수리하였고, 허락하지 않은 출입과 짐 적재도 이루어졌습니다. 또한 잔금 전 이사도 사전에 동의한 적이 없는데, 부동산을 통해 하루 전에 통보받았습니다.

이후 계약 해제를 요구하자 매수인은 잘못을 인정하며 합의를 원했으나, 현재는 계약대로 진행하겠다며 잔금도 미루고 있는 상황입니다.

1. 매수인이 중도금을 지급한 경우에도 계약을 해제할 수 있나요?
2. 매수인이 임의로 수리한 부분을 원상복구하라고 요구할 수 있나요?

답변

이미 중도금까지 받은 경우라면 임의로 계약을 해제할 권한은 없습니다. 소유권취득 전에 인테리어공사 하는데 이를 거부하지 않았다면 이미 이를 용인한 것으로 보입니다. 만일 공인중개사나 매수인측에 허락한 사실이 없는데 공인중개사가 임의로 비밀번호를 알려주고 인테리어공사를 하도록 한 것이라면 공인중개사측에 그 책임을 물을 여지는 있을 듯합니다. 문제는 그런 이유로 계약을 해제할 사유가 될 수 있겠으냐인데, 이는 단지 감정상의 문제일 뿐 계약의 목적을 달성하기 어려운 사정이 아니므로 계약해제는 어려워 보입니다.

실무해설

부동산 매매계약에서는 매수인이 잔금을 지급하고 소유권을 이전받기 전까지는 원칙적으로 매도인의 소유입니다.

따라서 매수인이 인테리어를 하거나 집을 사용하는 경우에는 반드시 매도인의 동의 범위 안에서만 이루어져야 합니다.

다만 동의 범위를 일부 넘었다고 해서 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

1. 중도금을 받은 이후에는 임의로 계약을 해제할 수 없습니다

민법은 계약금을 주고받은 단계에서는 계약금을 포기하거나 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 하고 있습니다.

그러나 상대방이 계약 이행에 착수하면 이러한 계약금 해제권은 소멸합니다.

특히 부동산 매매에서 중도금이 지급되었다면 특별한 사정이 없는 한 계약은 이미 이행 단계에 들어간 것으로 보므로 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다.

따라서 단순히 기분이 상했거나 신뢰관계가 깨졌다는 사정만으로 계약을 종료할 수는 없습니다.

② 매수인의 행위가 계약해제 사유가 되는지는 별개의 문제입니다

도배만 허락했는데 대규모 인테리어를 진행하거나, 허락 없이 출입하거나, 짐을 적재한 행위는 매도인의 의사에 반하는 행위일 수 있습니다.

그러나 이러한 사정만으로 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 채무불이행이라고 인정되지 않는다면 계약해제는 쉽지 않습니다.

계약해제가 인정되려면 단순한 불쾌감이나 신뢰 훼손을 넘어 계약을 그대로 유지하기 어려운 정도의 중대한 채무불이행이 인정되어야 합니다.

③ 원상복구를 요구할 수 있는지는 허락 범위가 중요합니다

매도인이 도배만 허락하였는데 그 범위를 벗어난 공사가 이루어졌다면 허락하지 않은 부분에 대해서는 원상회복이나 손해배상을 주장할 여지가 있습니다.

반대로 공사의 내용을 알고도 별다른 이의를 제기하지 않았거나 사실상 이를 용인한 것으로 인정된다면 원상복구 청구가 받아들여지기 어려울 수도 있습니다.

결국 어느 범위까지 허락했는지가 가장 중요한 쟁점이 됩니다.

④ 공인중개사의 책임이 문제될 수도 있습니다

매도인의 동의 없이 공인중개사가 비밀번호를 알려주거나 출입을 허락하였다면 중개사의 책임이 문제될 수 있습니다.

특히 매도인의 명시적인 지시와 달리 행동하였다면 손해 발생 여부에 따라 손해배상책임이 인정될 가능성도 있습니다.

다만 이 역시 계약해제 사유와는 별도로 판단되는 문제입니다.

실무상 주의할 점

① 잔금 전 인테리어를 허락하는 경우에는 공사 범위와 기간을 반드시 문자나 특약으로 남기는 것이 좋습니다.

② 출입 가능 시간, 비밀번호 제공 여부, 짐 적재 금지 등을 명확히 약정해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

③ 허락 범위를 초과한 공사가 이루어진 경우에는 사진과 문자메시지 등을 보존해 두는 것이 중요합니다.

④ 계약해제는 인정 요건이 엄격하므로 감정적으로 판단하기보다는 법률상 해제사유가 있는지를 먼저 검토해야 합니다.

결론

중도금까지 지급된 부동산 매매계약은 원칙적으로 매도인이 임의로 해제할 수 없습니다.

또한 허락 범위를 넘는 인테리어나 무단 출입 등이 있었다고 하더라도 그 사정만으로 곧바로 계약해제가 인정되는 것은 아닙니다.

다만 허락하지 않은 공사 부분에 대해서는 원상회복이나 손해배상을 청구할 여지가 있으며, 공인중개사가 매도인의 의사에 반하여 비밀번호를 제공하거나 출입을 허용하였다면 별도로 그 책임을 물을 수 있습니다.

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