매매 시 퇴거 특약이 있는데 임차인이 이사를 거부하면 어떻게 하나요?

 

질문

오피스텔 임대차계약을 갱신하면서 매매가 이루어질 경우 약 3개월의 기간을 두고 임차인이 퇴거하기로 하는 특약을 작성하였습니다.

이후 매수인이 나타나 임차인에게 퇴거 가능 여부를 확인하였고, 가능하다는 답변을 듣고 매매계약을 체결하여 계약금도 받았습니다.

그런데 며칠 뒤 임차인이 갑자기 퇴거할 수 없다고 입장을 바꾸었습니다.

1. 매매 시 퇴거하기로 한 특약이 있는 경우에도 임차인이 퇴거를 거부할 수 있나요?

답변

재계약을 할 당시 계약 내용을 구체적으로 검토해야 합니다. 다만 질문 내용에 따른다면 재계약 시 매매가 될 경우 임대차계약은 쌍방 해지하는 것으로 약정한 것으로 보입니다. 재계약서에 그러한 내용이 명확히 기재되어 있다면 그 계약내용에 따르면 됩니다. 매매계약이 체결되었음에도 재계약 내용과 달리 임차인이 임대차목적물의 점유를 이전해주지 않는다면 결국 매매계약의 목적을 달성할 수 없어 매수인이 계약해제할 수 있으므로 이 경우 계약금 상당의 금액 또는 그 이상 매수인의 손해를 배상해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 손해는 특별손해로써 임차인이 이러한 손해발생 사실을 알았거나 또는 알 수 있었을 경우 그 책임을 물을 수 있습니다.

​

사안의 경우 이미 재계약시 그러한 내용의 약정을 한 사실이 있으므로 최소한 임차인은 자신이 임대차목적물의 점유를 이전하지 않음으로 인해 임대인에게 최소한 계약금 상당의 손해가 발생할 수 있다는 사실을 알 수 있었다고 보아야 하므로 이에 대해 손해배상청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.

실무해설

매매를 이유로 임차인을 내보낼 수 있는지는 매매 자체가 아니라 계약 내용에 따라 결정됩니다.

질문과 같이 재계약 당시 "매매가 이루어지면 약 3개월 내 퇴거한다"는 특약을 명확하게 약정하였다면, 원칙적으로 당사자는 그 약정을 따라야 합니다.

다만 특약의 문구가 불명확하거나 해석에 다툼이 있는 경우에는 계약서 내용과 체결 경위 등을 종합하여 판단하게 됩니다.

1. 매매되었다는 이유만으로 임차인을 내보낼 수 있는 것은 아닙니다

① 주택이나 오피스텔이 매매되었다는 사실만으로 임대차계약이 당연히 종료되는 것은 아닙니다.

② 임차인은 임대차계약이 종료될 때까지 계속 점유할 권리가 있습니다.

③ 따라서 퇴거의무는 계약이나 법률에 근거가 있어야 합니다.

즉, 핵심은 매매가 아니라 특약의 존재와 내용입니다.

2. 특약이 명확하다면 계약대로 이행해야 합니다

① 재계약 당시 매매 시 퇴거하기로 명확하게 약정하였다면 그 특약은 계약 내용이 됩니다.

② 특약의 효력이 인정되는 경우 임차인은 약정한 시기에 목적물을 인도해야 합니다.

③ 단순히 마음이 바뀌었다는 이유만으로 약정을 일방적으로 변경할 수는 없습니다.

다만 특약의 의미가 불명확하거나 다른 해석이 가능한 경우에는 계약서 문구와 체결 당시의 사정을 함께 검토해야 합니다.

3. 임차인이 퇴거하지 않아 매매가 무산되면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다

① 매수인이 점유 이전을 전제로 계약을 체결하였다면 임차인의 퇴거 거부로 계약이 해제될 수 있습니다.

② 이 경우 임대인은 계약금 반환이나 손해배상 등 매수인에 대한 책임을 부담할 수 있습니다.

③ 임차인이 이러한 손해 발생을 알았거나 충분히 알 수 있었다면 임차인을 상대로 손해배상을 청구하는 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 질문과 같이 재계약 당시부터 매매 예정과 퇴거 약정을 알고 있었다면 손해 발생에 대한 예견 가능성이 중요한 판단 요소가 됩니다.

4. 실제 소송에서는 계약서 내용이 가장 중요합니다

질문에서는 특약이 있었다고 되어 있지만, 실제로는 계약서에 어떤 문구로 기재되어 있는지가 가장 중요합니다.

"매매 시 협조한다"는 정도인지,

"매매가 이루어지면 3개월 후 계약을 종료하고 퇴거한다"는 취지인지에 따라 법적 의미가 달라질 수 있습니다.

따라서 분쟁이 발생하였다면 계약서 원문을 기준으로 권리관계를 검토해야 합니다.

결론

매매되었다는 이유만으로 임차인이 반드시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.

그러나 재계약 당시 매매 시 퇴거하기로 명확한 특약을 체결하였다면 원칙적으로 그 약정을 따라야 합니다.

그럼에도 임차인이 퇴거를 거부하여 매매계약이 해제되고 임대인에게 손해가 발생하였다면, 계약 내용과 손해 발생 경위에 따라 임차인에게 손해배상책임을 물을 수 있습니다.