경매 낙찰 후 작성한 명도합의서도 법적 효력이 있나요?

 

질문

경매로 부동산을 낙찰받은 후 점유자와 명도에 관하여 합의하였습니다.

A4 용지에 미납 관리비 처리, 이사 날짜 등을 기재하고 저와 점유자가 지장을 찍었습니다. 계약서 작성 과정은 녹음도 해 두었습니다.

1. 위와 같이 작성한 명도합의서도 법적 효력이 있나요?

2. 명도합의서에 '약속을 지키지 않으면 불법점거에 대한 어떠한 처벌도 받겠다'는 내용을 기재한 경우에도 효력이 있나요?

답변

어떤 약속을 어겼다고 당사자가 임의로 형사처벌 받도록 정할 수는 없습니다. 형사처벌은 형사법률에 범죄와 그 처벌규정이 정해져 있는 경우에 한하여 비로소 가능합니다. 명도하지 않았다고, 미납관리비 처리나 이사날짜를 어겼다는 사정은 형사법률에 범죄로 규정되어 있지 않으므로 이를 처벌할 수 없습니다.

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형사처벌 대상이 될 수 없지만 민사상 책임을 물을 수는 있습니다. 가령 대금을 완납했는데도 불구하고 여전히 권원 없는 점유자가 불법점유하고 있다면 부당이득 또는 불법점유를 이유로 하는 손해배상청구가 가능합니다. 또한 미납관리비 중 공용부분에 대해서는 특별승계한다고 해도 점유자가 미납한 관리비에 대한 책임을 묻는 것 또한 가능합니다. 즉 계약서, 각서 등 그 명칭이 무엇인지 상관 없이 이를 불이행할 경우 민사상 책임을 묻는 것은 가능합니다.

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다만 이러한 계약서 또는 각서에 강제집행 인낙의 공증을 받은 바 없다면 부당이득반환 또는 손해배상청구의 민사소송을 통해 승소판결 받고 강제집행 하는 방법으로 손해를 배상케 해야 하며 명도하지 않는 경매목적물에 대해서는 인도명령을 받아 명도를 구할 수 있습니다.

실무해설

1. 명도합의서는 종이에 손으로 작성해도 유효합니다

① 계약서는 반드시 정해진 양식이나 컴퓨터로 작성해야 하는 것이 아닙니다.

② 당사자가 합의한 내용을 문서에 기재하고 서명이나 날인, 지장을 하였다면 민사상 계약으로서 효력이 인정됩니다.

③ 따라서 A4 용지에 손으로 작성한 명도합의서라고 하더라도 내용이 명확하다면 유효합니다.

2. 형사처벌을 약속한다고 처벌되는 것은 아닙니다

① 형사처벌은 법률에 범죄와 형벌이 규정되어 있는 경우에만 가능합니다.

② 따라서 계약서에 "약속을 지키지 않으면 형사처벌을 받겠다."는 내용을 기재하였다고 하여 실제로 형사처벌이 이루어지는 것은 아닙니다.

③ 계약으로 새로운 범죄를 만들거나 형사처벌을 약속할 수는 없습니다.

3. 약속을 어기면 민사상 책임은 부담합니다

① 점유자가 명도합의서를 위반하여 계속 점유하고 있다면 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

② 또한 경매절차에서 인도명령 대상이라면 인도명령을 통해 점유를 이전받을 수도 있습니다.

③ 다만 금전 지급약정을 강제로 집행하려면 집행권원이 필요하므로 공정증서에 강제집행 인낙조항이 없었다면 별도의 민사소송을 제기하여 판결을 받아야 합니다.

4. 녹음도 중요한 증거가 될 수 있습니다

① 계약 체결 당시의 녹음은 당사자가 어떤 내용으로 합의하였는지를 입증하는 자료가 될 수 있습니다.

② 특히 계약서 문구의 의미나 합의 경위가 문제되는 경우 녹음은 상당한 증거가치를 가질 수 있습니다.

③ 따라서 계약서 원본과 함께 녹음파일도 보관하는 것이 좋습니다.

결론

명도합의서는 손으로 작성한 문서라도 당사자의 합의가 명확하다면 민사상 효력이 인정됩니다.

다만 계약서에 형사처벌 조항을 기재하였다고 하여 실제 형사처벌이 가능한 것은 아닙니다. 상대방이 약속을 지키지 않았다면 손해배상청구, 부당이득반환청구, 인도명령 등 민사상 절차를 통해 권리를 행사해야 합니다.