계약갱신요구권은 2020년 이전에 체결한 임대차계약에도 적용되나요?

 

질문

저는 아파트 임대인입니다.

임차인은 2009년부터 거주하고 있으며, 2020년 6월에 마지막으로 임대차계약을 갱신하였습니다.

현재 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 하는데, 아파트를 매매하려고 하는 상황입니다.

1. 계약갱신요구권은 2020년 이전부터 계속 유지되어 온 기존 임대차계약에도 적용되나요?

2. 이 경우 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 아파트를 매매하려고 하더라도 계약갱신을 거절할 수 없나요?

답변

임차인이 있더라도 부동산을 매매하는 것은 상관 없습니다. 물론 임차인이 있으므로 그 사실을 매수인에게 고지하고 매도해야 합니다. 임차인의 동의가 필요한 것은 아닙니다. 

임차인의 갱신청구권은 1회에 한하여 인정됩니다. 주택임대차보호법 상 계약갱신요구권 시행 당시인 2020년 7월 31일 현재 이미 존속 중인 임대차계약에도 적용되므로 특별한 사정이 없는 한 사안에 있어 임차인도 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 

임차인의 갱신요구권행사는 임대인이 계약기간 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신을 거절하는 경우에 같은 기간 내에 행사하는 것입니다. 따라서 임대인으로서는 위 기간 내에 임차인에게 더 이상의 갱신은 거절한다는 통지를 하시기 바랍니다. 만일 이 기간 내에 갱신거절통지를 하지 않는다면 임차인의 갱신요구권행사와 무관하게 임대차계약은 다시 묵시적으로 갱신되는 것이지 임차인의 갱신요구권 행사로 갱신되는 것이 아니므로 반드시 갱신거절통지를 하시기 바랍니다. 

이상과 같이 그 기간 내에 임대인이 갱신거절통지를 할 경우 임차인이 갱신요구권행사를 하지 않으면 계약기간 만료일에 그대로 계약은 종료합니다. 반면에 임대인의 갱신거절통지에 대응하여 임차인이 갱신요구권행사를 한다면 계약기간은 2년으로 다시 연장됩니다. 위에서 말씀드린 대로 임차인의 갱신요구권행사는 1회에 한하여 인정되므로 2년이 지난 이후에는 임대인이 위 기간 내에 갱신거절통지를 할 경우 더 이상 갱신요구를 할 수 없습니다.

실무해설

계약갱신요구권이 2020년 7월 31일부터 시행되면서 가장 많은 분쟁 중 하나가 "그 이전부터 계속 유지되어 오던 임대차계약에도 적용되는가"라는 문제였습니다.

결론부터 말씀드리면 시행 당시 이미 존속 중이던 임대차계약에도 계약갱신요구권은 적용됩니다.

1. 2020년 이전 계약도 계약갱신요구권 대상이 됩니다

① 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일부터 시행되었습니다.

② 다만 시행 당시 이미 종료된 계약이 아니라 계속 유지되고 있던 임대차계약이라면 계약갱신요구권의 적용 대상이 됩니다.

③ 따라서 임차인이 2009년부터 계속 거주하고 있었더라도, 2020년 7월 31일 당시 임대차계약이 존속 중이었다면 원칙적으로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

2. 매매를 한다고 계약갱신요구권이 없어지는 것은 아닙니다

① 임차인이 있는 상태에서도 주택을 매매하는 것은 가능합니다.

② 다만 임차인의 임대차관계는 그대로 승계되므로 매수인에게 이를 고지하고 거래하는 것이 일반적입니다.

③ 따라서 단순히 매매를 예정하고 있다는 이유만으로 계약갱신요구권이 당연히 배제되는 것은 아닙니다.

3. 갱신거절 통지기간을 놓치면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다

① 임대인이 계약을 종료하려면 법에서 정한 기간 안에 갱신거절의 의사를 표시하여야 합니다.

② 그 기간 내에 아무런 통지를 하지 않으면 계약갱신요구권 행사 여부와 관계없이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

③ 따라서 계약 종료를 원한다면 갱신거절 통지기간을 정확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

4. 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다

① 임차인의 계약갱신요구권은 법률상 1회에 한하여 인정됩니다.

② 적법하게 계약갱신요구권이 행사되면 임대차는 2년 연장됩니다.

③ 그 이후에는 특별한 사정이 없는 한 다시 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

결론

계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 당시 존속 중이던 기존 임대차계약에도 적용됩니다.

또한 임차인이 있는 상태에서 주택을 매매하는 것은 가능하지만, 단순히 매매를 예정하고 있다는 이유만으로 계약갱신요구권이 없어지는 것은 아닙니다.

계약 종료를 원한다면 갱신거절 통지기간을 놓치지 않는 것이 가장 중요하며, 계약갱신요구권과 묵시적 갱신은 서로 다른 제도라는 점도 함께 이해할 필요가 있습니다.

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