계약만료 2개월이 지난 후에도 계약갱신요구권을 사용할 수 있나요?

 

질문

임대차계약 종료를 앞두고 계약갱신요구권을 행사하려고 합니다.

계약갱신요구권은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하는 것으로 알고 있습니다.

1. 계약만료일까지 2개월도 남지 않은 시점에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없나요?

2. 이 경우 임대인이 계약 종료를 이유로 퇴거를 요구하면 반드시 나가야 하나요?

답변

주택임대차보호법 상 갱신요구권은 임대인의 갱신거절통지에 대응하여 임차인이 가지는 권리입니다. 임대인이 임차인에게 갱신거절(즉 계약기간 만료되면 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 의사)통지를 하면 임차인은 1회에 한하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 

임대인은 임대차계약이 끝나기 6개월부터 2개월 사이에 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 할 수 있는데, 이때 같은 기간 내에 임차인은 임대인에게 갱신요구를 할 수 있는 것입니다. 

따라서 문의하신 내용에 의하면 임차인이 갱신요구를 할 수 있는 위 기간이 지났다는 것이므로 이때는 이미 임대인 역시 갱신거절을 할 수 없습니다. 임대인이 임대차계약 끝나기 6개월부터 2개월 사이에 갱신거절을 통지하지 않았다면 이미 계약은 묵시적으로 갱신된 것입니다. 임차인은 굳이 임대인에 대해 계약갱신을 요구하지 않더라도 계약기간 만료일 다음날부터 다시 종전 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 봅니다. 다만 존속기간은 2년입니다. 참고로 임차인은 그 기간 중이라도 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있으며 이때는 임대인에게 해지통지가 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생합니다.

임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 임차인이 요건에 맞춰 계약갱신요구를 했다면 이에 따라 계약은 당연히 갱신되며 임대인의 의사에 반하더라도 계약갱신은 강제됩니다.

실무해설

계약갱신요구권은 행사기간이 엄격하게 정해져 있기 때문에 많은 임차인들이 "2개월이 지나면 더 이상 계약을 연장할 수 없다."고 생각하는 경우가 있습니다.

하지만 실제로는 그렇지 않습니다.

오히려 2개월이 지난 이후에는 계약갱신요구권보다 묵시적 갱신 여부를 먼저 확인해야 하는 경우가 많습니다.

1. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신은 전혀 다른 제도입니다

① 계약갱신요구권은 임차인이 법률에 따라 1회 행사할 수 있는 권리입니다.

② 반면 묵시적 갱신은 임대인이 법에서 정한 기간 내에 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지 않으면 법률상 자동으로 계약이 연장되는 제도입니다.

③ 따라서 계약갱신요구권 행사기간이 지났다고 해서 반드시 계약이 종료되는 것은 아닙니다.

2. 계약만료 2개월이 지난 시점이라면 오히려 묵시적 갱신이 문제됩니다

① 임대인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 하지 않았다면 더 이상 갱신거절을 할 수 없습니다.

② 이 경우 특별한 사정이 없는 한 계약은 종전과 같은 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다.

③ 따라서 임차인이 별도로 계약갱신요구권을 행사하지 않았더라도 계약은 계속 유지됩니다.

3. 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든지 해지할 수 있습니다

① 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 법률상 2년입니다.

② 그러나 임차인은 그 기간을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다.

③ 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다.

즉, 묵시적 갱신은 임차인에게 상당히 유리한 제도입니다.

4. 계약갱신요구권을 행사한 경우와도 차이가 있습니다

① 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 권리를 행사하여 계약을 갱신시키는 제도입니다.

② 반면 묵시적 갱신은 아무런 의사표시가 없어도 법률상 자동으로 계약이 연장됩니다.

③ 두 제도는 성립 요건과 법적 효과가 다르므로 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

결론

계약만료일까지 2개월도 남지 않았다는 이유만으로 반드시 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.

오히려 그 시점에는 임대인이 적법한 기간 내에 갱신거절을 하였는지를 먼저 확인해야 합니다.

임대인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 하지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 임대차계약은 묵시적으로 갱신되며, 임차인은 별도로 계약갱신요구권을 행사하지 않아도 계속 거주할 수 있습니다.

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