부동산 공유지분에 압류만 할 수 있을까｜채무자 지분 강제경매의 범위



공동소유 부동산에 채무자의 지분이 있다면 그 지분을 대상으로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 경매를 신청하지 않고 지분에 압류만 하는 별도의 부동산 강제집행 절차는 없습니다. 압류는 법원의 경매개시결정과 함께 이루어집니다.

경매 대상은 채무자가 소유한 지분입니다

공유 부동산 전체가 채무자의 재산인 것은 아닙니다. 등기부에 채무자 지분이 3분의 1로 기재되어 있다면 그 3분의 1 지분이 집행 대상입니다. 나머지 공유자들의 지분은 채무자에 대한 판결로 경매할 수 없습니다.

지분경매의 낙찰자는 매각된 공유지분을 취득합니다. 부동산 전체의 단독 소유자가 되는 것은 아니므로, 신청서에서도 경매 대상을 채무자의 지분으로 정확히 표시해야 합니다.

압류만 먼저 신청할 수는 없습니다

민사집행법은 법원이 강제경매를 개시하는 결정에서 동시에 부동산의 압류를 명하도록 정합니다. 따라서 집행권원을 가지고 「일단 압류만 하고 경매는 나중에 신청」하는 방식은 사용할 수 없습니다. 부동산 지분을 매각해 채권을 회수하려면 해당 지분에 대한 강제경매를 신청해야 합니다.

다만 부동산 강제집행의 방법이 경매 하나뿐인 것은 아닙니다. 법에는 부동산의 수익을 채권 변제에 쓰는 강제관리도 규정되어 있습니다. 채무자 공유지분을 매각하려는 경우의 절차가 강제경매입니다. 

신청 전에 배당 가능액을 살펴야 합니다

등기사항증명서에서 채무자의 소유지분과 근저당권 등 선순위 권리를 확인해야 합니다. 지분만 매각할 때 예상되는 대금에서 선순위 채권과 집행비용을 고려해야 실제로 배당받을 금액을 가늠할 수 있습니다.

채무자에게 지분이 있다는 사실만으로 경매를 통한 채권 회수가 보장되지는 않습니다. 특히 매각 대상이 부동산 전체가 아닌 공유지분이라는 점을 전제로 예상 매각대금과 비용을 비교한 뒤 신청 여부를 결정해야 합니다.

함께 보면 좋은 글

댓글

댓글 쓰기

이 블로그의 인기 게시물

[돈문제 해결소 실무칼럼 ​①] 주민등록번호를 모르면 지급명령을 신청하면 안 되는 이유

이미지
[돈문제 해결소 실무칼럼 ①] 주민등록번호를 모르면 지급명령을 신청하면 안 되는 이유 “지급명령은 확정됐는데 강제집행을 시작할 수 없습니다.” 지급명령이 확정되면 채무자에게 돈을 받을 권리를 집행할 수 있습니다. 하지만 채무자가 스스로 갚지 않으면 채권자가 예금·급여 등에 대한 강제집행을 신청해야 합니다. 그때 채무자를 정확히 특정하고 필요한 서류를 갖추지 못하면 지급명령을 확정받아도 돈을 회수하기 어렵습니다. 신청 전에 채무자의 주민등록초본을 발급받을 수 있는지 확인해야 합니다. 주민등록초본은 강제집행에 필요한 서류입니다. 채무자의 주민등록번호를 모르고 주민등록상 현재 주소나 과거 주소도 확인할 수 없다면, 초본 발급이 막혀 강제집행을 진행하지 못할 수 있습니다. 단순히 예전에 살던 곳을 안다는 것과 주민등록상 주소를 아는 것은 다릅니다. “우선 지급명령을 신청하고 나중에 주민등록번호를 찾으면 되지 않을까요?” 지급명령 절차에서는 민사소송처럼 사실조회로 채무자의 인적사항을 확인할 수 없습니다. 따라서 인적사항을 확보하지 못한 채 지급명령만 확정되면 다시 민사소송을 준비해야 할 수 있습니다. 주민등록번호를 모르더라도 주민등록상 현재 주소나 과거 주소를 알고 있고, 필요한 증빙을 갖춰 초본을 발급받을 수 있다면 상황은 다릅니다. 반면 주민등록번호와 주민등록상 주소를 모두 확인할 수 없다면 처음부터 민사소송을 검토해야 합니다. 채무자가 이의신청할 것이 예상되는 경우도 마찬가지입니다. 지급명령은 채권 회수의 출발점입니다. 신청 전에 확정 후 강제집행까지 진행할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.
자세한 내용 보기

[돈문제 해결소 실무칼럼 ②] 판결을 받아도 돈은 저절로 들어오지 않습니다

이미지
돈문제 해결소 실무칼럼 ② 승소 후 알아야 할 채권회수의 시작 많은 분들은 민사소송에서 승소하면 채권을 회수한 것과 다를 바 없다고 생각합니다. 그러나 현실은 전혀 다릅니다. 판결은 채권자가 돈을 받을 수 있는 법적 권리 를 확인받은 것일 뿐, 실제로 돈이 지급되는 것은 아닙니다. 판결이 확정되었다고 해서 법원이 대신 돈을 받아 주는 것도 아니고, 채무자의 재산을 자동으로 압류해 주는 것도 아닙니다. 결국 채권자가 직접 강제집행 절차를 진행해야 실제 채권회수가 이루어집니다. 실제로 채권을 회수하지 못하는 많은 사례는 소송에서 패소했기 때문이 아니라 판결 이후 아무런 조치를 하지 않았기 때문 입니다. 이번 칼럼에서는 승소판결 이후 채권자가 가장 많이 오해하는 부분과 실제 채권회수 절차에서 반드시 알아야 할 실무를 설명해 보겠습니다. Ⅰ. 판결은 끝이 아니라 새로운 시작입니다 민사소송의 궁극적인 목적은 채권을 회수하는 것입니다. 그러나 판결은 채권회수의 출발점 일 뿐, 그 자체가 채권회수를 의미하는 것은 아닙니다. 판결이 확정되면 채권자는 비로소 법률이 정한 강제집행 절차를 진행할 수 있는 집행권원을 확보하게 됩니다. 이때부터는 채무자의 재산을 조사하고, 압류와 추심 등 실제 회수 절차를 진행해야 합니다. 물론 판결 직후 채무자가 자발적으로 변제하거나 분할변제를 제안하는 경우도 있습니다. 그러나 법적조치까지 진행할 수밖에 없었던 채무자라면 임의변제를 기대하기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 채권자는 판결을 받은 뒤에도 계속해서 회수 전략을 준비해야 합니다. Ⅱ. 강제집행은 하나가 아니라 여러 절차가 있습니다 많은 분들은 강제집행이라고 하면 하나의 절차만 있다고 생각합니다. 하지만 실제로는 채무자의 재산 종류에 따라 집행방법이 모두 달라집니다. 대표적으로 예금채권, 급여채권, 카드매출채권, 공사대금채권, 임대차보증금반환채권 등 채권에 대한 집행은 '채권압류 및 추심명령' 또는 '채권압류 및 전부명령' 절차 로 진행합니다. 반면 부동산은 ...
자세한 내용 보기

채무자가 법인 대표인 경우 법인 재산에 대한 가압류 가능 여부

이미지
 질문 채무자가 법인의 대표자인 경우, 해당 법인 명의의 재산에 대하여 가압류가 가능한지 궁금합니다. 채무자가 법인 대표인 경우, 그 법인 명의의 계좌에 가압류를 할 수 있나요? 가능하다면 법인이 임차인인 사무실 보증금에 대해서도 가압류가 가능한가요? 또한 법인 사무실 내 유체동산에 대해서도 가압류가 가능한가요? 답변 채무자가 법인의 대표자인 경우 그 법인이 채무자인 것은 아닙니다. 따라서 채무자인 대표자 이외 법인의 재산에 대해 강제집행 할 수 없습니다. 대표자는 법인의 경영자에 불과하며 법인자체가 아닙니다. 행여 법인 대표자가 1인 주주로써 100%의 주식을 보유하고 있는 경우라도 마찬가지입니다. ​ 기본전제로써 대표자 개인이 채무자인 경우 법인 재산에 가압류 등 법적조치 불가능하므로 질문하신 내용은 모두 안된다가 답입니다. 실무해설 법인과 대표자는 법적으로 별개의 인격입니다. ① 많은 분들이 대표자가 회사의 모든 지분을 가지고 있거나 사실상 회사와 대표자가 동일하게 활동하고 있으므로 회사 재산도 대표자의 재산이라고 생각하는 경우가 있습니다. ② 그러나 법인은 설립과 동시에 대표자 개인과는 별개의 권리주체가 됩니다. 따라서 대표자가 부담하는 개인 채무와 법인이 부담하는 채무는 원칙적으로 구별됩니다. ③ 대표자가 개인적으로 돈을 빌렸거나 손해배상채무를 부담하고 있다고 하더라도 그 책임이 곧바로 법인에게 이전되는 것은 아닙니다. 대표자 개인 채무로는 법인 재산을 가압류할 수 없습니다. ① 대표자 개인이 채무자인 경우 법인 명의의 예금계좌는 법인의 재산이므로 가압류 대상이 될 수 없습니다. ② 법인이 임차인으로 있는 사무실의 임대차보증금 반환채권 역시 법인 소유의 재산이므로 대표자의 채권자가 가압류할 수 없습니다. ③ 사무실 내 비품, 기계, 재고자산 등 유체동산 또한 법인 소유라면 대표자 개인의 채무를 이유로 가압류할 수 없습니다. 결론 채무자가 법인 대표자라고 하여 법인 재산에 대하여 곧바로 가압류나 강제집행을 할 수 있는 것은 아닙니다. 법인과 대표...
자세한 내용 보기