원룸 계약서 작성 전 계약금만 입금했는데 돌려받을 수 있나요?

질문

오늘 원룸을 계약하기로 하고 계약금만 입금했습니다. 아직 계약서는 작성하지 않았습니다.

집을 너무 급하게 구한 것 같아 계약하지 않으려고 합니다.

1. 계약서를 작성하지 않은 상태라면 입금한 계약금을 돌려받을 수 있나요?

답변

미성년자이거나 또는 제한능력자라면 다른 이유 없이도 일방적으로 계약을 파기하고 원상회복 방법으로 계약금의 반환을 청구 할 수 있습니다. 그러나 미성년자가 아니고 제한능력자도 아니라면 자기책임의 원칙에 따라 체결한 계약은 양 당사자의 합의 없이 일방적으로 취소할 수 없습니다. 

다만 계약금만 지급한 상태에서는 그 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 물론 상대방 또한 그 계약금의 배액을 상환하며 해제할 수 있습니다.  

계약금만 지급한 상태에서 일방적으로 계약을 해제할 경우 상대방은 계약금을 몰취할 권리가 있습니다. 당사자 사이 합의가 되지 않는 한 상대방의 계약금 몰취할 권리를 무시하고 반환청구하는 것은 인정되지 않을 것입니다.

계약은 한 번 체결하면 상대방과의 이해관계가 있으므로 지켜져야 하는 게 원칙입니다. 부득이 지키기 어려운 경우 계약금을 포기하거나 또는 그 외 손해배상을 해야 하는 한다는 점을 유의하시기 바랍니다.

실무해설

1. 계약금을 지급했다면 임대차계약은 이미 체결된 것입니다

임대차계약은 계약서를 작성해야만 성립하는 계약이 아닙니다. 임차할 원룸을 정하고 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하기로 합의한 후 계약금을 지급했다면 계약서는 작성하지 않았더라도 임대차계약은 성립합니다.

계약금은 계약이 체결되었다는 사실을 증명하는 증약금의 성질을 가집니다. 따라서 임차인이 특정 원룸의 계약금 명목으로 돈을 지급하고 임대인이 이를 받았다면, 이는 임대차계약이 체결되었다는 사실을 뒷받침하는 가장 분명한 증거입니다.

계좌이체 내역에 ‘계약금’이라고 표시되어 있거나 중개업소가 계약금 입금을 안내한 문자메시지가 있다면 계약 체결 사실은 더욱 명확해집니다. 송금 명목이 ‘가계약금’으로 표시되어 있더라도 결론은 달라지지 않습니다. 가계약이라는 이름을 사용했다고 해서 계약의 효력이 약해지거나 임차인이 자유롭게 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.

보증금 잔금 지급일, 입주시간, 관리비 정산방법 등 구체적인 내용을 나중에 정하기로 했더라도 마찬가지입니다. 이미 특정 원룸을 임대차하기로 합의하고 계약금을 지급했다면 이후의 협의는 체결된 계약의 세부내용을 정하는 절차입니다. 계약서를 아직 작성하지 않았다는 사실만으로 계약금 반환을 청구할 수 없습니다.

2. 계약금은 증약금이면서 해약금의 성질을 가집니다

임대차계약을 체결하면서 지급한 계약금은 먼저 계약 체결의 증거가 되는 증약금입니다. 당사자가 다른 약정을 하지 않았다면 민법 제565조와 제567조에 따라 해약금의 성질도 가집니다.

해약금은 당사자가 계약관계에서 벗어날 수 있도록 하는 돈입니다. 계약금을 지급한 임차인은 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 받은 임대인은 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

이때 임차인이 계약금을 포기하는 것은 계약 위반으로 계약금을 빼앗기는 것과 구별해야 합니다. 임차인은 해약금 약정에 따라 이미 지급한 계약금을 포기함으로써 계약을 해제하는 것입니다. 임대인이 실제로 계약금 상당의 손해를 입었다는 사실을 증명해야 하는 것도 아닙니다.

따라서 임차인이 집을 너무 급하게 구했다거나 마음이 바뀌었다는 이유로 계약을 진행하지 않으려면 계약금을 포기해야 합니다. 임대인이 전액 반환에 동의하지 않는 한 계약금 반환을 강제할 수 없습니다.

3. 계약금과 위약금은 구별해야 합니다

계약금이 지급되었다고 해서 당연히 위약금이나 손해배상액으로 인정되는 것은 아닙니다. 계약금은 당사자 사이에 별도의 약정이 없는 한 증약금과 해약금의 성질을 가집니다.

계약을 위반한 사람이 계약금을 위약금으로 지급하거나 몰취하기로 약정했다면 위약금의 성질도 가집니다. 계약서에 “임차인이 계약을 위반하면 계약금을 포기하고 임대인이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 배상한다”는 내용이 기재되어 있다면 위약금 약정 여부도 함께 판단해야 합니다.

그러나 계약서를 작성하지 않았다면 이러한 위약금 약정이 있었는지를 확인하기 어려울 수 있습니다. 중개업소가 보낸 문자메시지, 계약금 입금 안내, 카카오톡 대화와 통화녹음 등을 확인해야 합니다.

이 사건처럼 임차인이 계약금을 지급한 직후 단순한 변심으로 계약을 진행하지 않는 경우에는 복잡한 위약금 문제보다 해약금에 따른 계약해제가 먼저 문제 됩니다. 이 경우 임차인은 계약금을 포기하고 계약관계를 종료할 수 있습니다.

4. 계약금을 포기하는 해제에도 시기 제한이 있습니다

계약금을 포기하거나 배액을 반환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있는 것은 당사자 중 어느 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지입니다.

임차인이 보증금 잔금을 지급하거나 원룸을 인도받아 입주한 경우에는 계약 이행에 착수한 것이므로 계약금만 포기하고 임대차계약을 해제할 수 없습니다. 임대인이 원룸을 인도하기 위해 기존 시설을 철거하거나 임차인의 요청에 따라 별도의 공사를 시작한 경우에도 구체적인 사정에 따라 이행 착수가 인정될 수 있습니다.

이행에 착수한 이후에는 상대방의 동의가 없으면 해약금에 따른 계약해제를 할 수 없습니다. 계약을 이행하지 않으면 채무불이행에 따른 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

다만 질문자는 오늘 계약금을 지급했을 뿐 아직 계약서를 작성하지 않았고 잔금 지급이나 입주도 하지 않은 상태입니다. 임대인도 계약 이행에 착수하지 않았다면 지금은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는 단계입니다.

5. 계약금 전액 또는 일부를 돌려받으려면 합의해야 합니다

법적으로 계약금을 포기해야 하는 경우에도 임대인과 합의하여 전액 또는 일부를 돌려받는 것은 가능합니다. 계약 직후이고 아직 임대인이 다른 임차인을 구할 기회를 잃지 않았다면 반환에 동의할 수도 있습니다.

계약을 진행하지 않기로 했다면 즉시 임대인이나 중개업소에 연락하여 계약해제 의사를 밝혀야 합니다. 다른 임차인이 바로 계약하면 계약금 전액 또는 중개 과정에서 발생한 비용을 제외한 나머지 금액을 반환해 달라고 협의할 수 있습니다.

다만 임대인이 반환에 동의하지 않으면 계약 당일에 해제했다는 사정만으로 반환을 강제할 수 없습니다. 계약금을 지급한 후 몇 시간밖에 지나지 않았거나 임대인에게 실제 손해가 발생하지 않았다는 이유도 해약금 반환사유가 되지 않습니다.

반환에 합의했다면 반환금액과 지급일을 문자메시지로 명확하게 남겨야 합니다. 임대인이 반환하기로 약속하고도 지급하지 않으면 그 합의를 근거로 지급명령이나 소액사건심판을 신청할 수 있습니다.

6. 임대인의 책임으로 계약을 해제하는 경우는 다릅니다

임차인의 단순한 변심이 아니라 임대인의 귀책사유로 계약을 이행할 수 없게 되었다면 계약금 처리방법이 달라집니다.

임대인이 이미 다른 사람에게 원룸을 임대했거나 약속한 날짜에 원룸을 인도할 수 없는 경우, 계약 당시 설명한 내용과 실제 원룸 상태가 중대하게 다른 경우에는 임차인이 계약을 해제하고 계약금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대인이 해약금에 따라 스스로 계약을 해제하려는 경우에는 받은 계약금만 반환하면 되는 것이 아니라 계약금의 배액을 반환해야 합니다. 다만 임대인의 채무불이행에 따른 해제와 해약금에 따른 해제는 법적 성격이 다르므로, 구체적인 계약 내용과 계약을 이행하지 못하게 된 원인을 확인해야 합니다.

결론

특정 원룸을 계약하기로 하고 계약금을 지급했다면 계약서를 작성하지 않았더라도 임대차계약은 이미 체결된 것입니다. 지급한 계약금은 계약 체결의 증거가 되는 증약금이며, 별도의 약정이 없다면 해약금의 성질도 가집니다.

임차인이 단순히 마음을 바꾸어 계약을 진행하지 않으려면 계약금을 포기하고 계약을 해제해야 합니다. 계약서를 작성하지 않았거나 계약한 당일에 해제했다는 이유만으로 계약금 반환을 청구할 수 없습니다.

계약금 전액 또는 일부를 돌려받으려면 임대인과 합의해야 합니다. 임대인이 반환에 동의하지 않는다면 단순 변심을 이유로 한 계약금 반환청구는 인정되지 않습니다.

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