전 집주인의 사기 때문에 소송을 당했습니다. 선의의 매수자도 책임을 질 수 있나요?

7월 28, 2026

질문

몇 년 전 부동산을 통해 주택을 매수했습니다.

최근 전 집주인의 사기 피해자라고 주장하는 사람으로부터 손해배상청구소송을 당했습니다. 상대방은 전 집주인이 사기 행각을 벌이던 중 주택을 매도한 것이므로, 저희도 이를 알고 악의로 매수한 것이라며 손해배상을 청구하고 있습니다.

매매 당시에는 부동산을 통해 정상적으로 계약을 체결하였고, 등기부등본을 확인하는 등 일반적인 절차를 거쳤으며 관련 서류도 모두 보관하고 있습니다.

매매계약서, 등기부등본 등 당시 부동산 거래 서류를 답변서에 첨부하면 충분한가요?
상대방이 선의의 매수자인 저희를 상대로 손해배상청구를 한 경우, 원고에게 책임을 물을 수 있나요?

답변

사해행위 취소를 구하는 소송을 당한 것으로 보입니다. 즉 부동산매매계약을 취소하고 원물인 부동산을 매도인인 채무자에게 반환하던지 또는 그 가액만큼의 금전을 지급하라는 취지의 소송인 것으로 보입니다. 이른바 사해행위 취소 소송입니다.

사해행위가 성립하기 위해서는 수익자, 사안에 있어서 부동산 매수인인 질문자가 사해행위라는 사실을 알고 있었어야 합니다. 이 경우 채권자인 원고가 매도인인 채무자의 사해의사를 입증하면 매수인인 수익자의 사해성이 추정되므로 결국 그 추정을 반증하기 위해서는 피고인 질문자가 사해의사가 없었다는 사실을 주장하고 증명해야 합니다.

사안과 같이 매도인과 매수인 사이에 가족관계나 지인이 아닌 경우라면 원고가 채무자의 사해의사를 입증하기 어려울 것입니다. 직거래인 경우라면 행여라도 원고가 거래상의 특이점을 주장해 볼만 하지만 사안과 같이 부동산공인중개사의 중개를 통해 거래가 이루어진 경우라면 사해의사를 입증하기란 어려울 것입니다.

답변서를 작성하여 사해의사가 없었음을 주장하고 이를 입증하시기 바랍니다. 사해의사가 없었다는 이유로 소송 자체를 무시한 채 답변서조차 제출하지 않으면 원고의 주장대로 판결이 납니다. 답변서를 작성하여 제출하시기 바랍니다.

피고로서 소송에서 승소할 경우 원고에 대해 소송비용을 청구할 수 있습니다. 다만 변호사를 선임하지 않는 한 피고가 특별히 소송에 부담하는 비용이 없으므로 이후 소송비용으로 청구할 금액은 없을 것입니다. 만일 피고가 재력이 있다면 변호사를 선임하여 대응하시고 이후 원고로부터 소송비용을 받아내는 게 좋을 듯합니다.

실무해설

부동산을 정상적으로 매수했는데 갑자기 전 소유자의 채권자로부터 소송을 당하면 당황할 수밖에 없습니다.

하지만 전 소유자가 채무자였다는 사실만으로 매수인이 자동으로 책임을 지는 것은 아닙니다.

특히 사해행위취소소송에서는 채권자가 입증해야 하는 부분과 매수인이 반박해야 하는 부분이 명확하게 구분되어 있습니다.

사해행위취소소송에서 가장 중요한 쟁점은 '선의'입니다

사해행위취소소송은 채무자가 채권자를 해할 목적으로 재산을 처분한 경우 그 법률행위를 취소하는 제도입니다.

그러나 모든 부동산 매매가 사해행위가 되는 것은 아닙니다.

매수인이 채무자의 사해행위에 가담하였거나 적어도 그 사실을 알고 있었다는 점이 문제됩니다.

즉, 매수인이 정상적인 거래를 한 선의의 제3자라면 사해행위취소가 인정되지 않습니다.

공인중개사를 통한 정상적인 거래는 중요한 반박자료가 됩니다

사안처럼 공인중개사를 통하여 거래가 이루어진 경우에는 일반적인 부동산 거래 절차를 거친 것으로 볼 수 있습니다.

① 공인중개사의 중개를 통해 계약을 체결한 점

② 시세에 맞는 매매대금을 지급한 점

③ 등기부등본을 확인하고 소유권이전등기를 마친 점

④ 매도인과 가족이나 친분관계가 없는 점

이러한 사정은 모두 선의의 매수인이라는 점을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.

답변서에는 어떤 자료를 첨부하면 좋을까요?

답변서에는 가능한 한 거래가 정상적으로 이루어졌음을 보여주는 자료를 제출하는 것이 좋습니다.

① 매매계약서

② 부동산거래계약서

③ 등기부등본

④ 매매대금 지급내역

⑤ 공인중개사 관련 서류

⑥ 취득세 납부자료 등

이러한 자료는 정상적인 거래였음을 설명하는 객관적인 증거가 될 수 있습니다.

소송을 무시하면 안 됩니다

가장 주의해야 할 점은 "억울하니까 알아서 기각되겠지."라고 생각하는 것입니다.

사해행위취소소송이라 하더라도 답변서를 제출하지 않으면 원고의 주장대로 판단이 이루어질 위험이 있습니다.

억울한 사정이 있다면 반드시 답변서를 제출하여 정상적인 거래였고 사해의사가 없었다는 점을 적극적으로 주장해야 합니다.

원고에게 책임을 물을 수 있을까요?

단순히 소송에서 승소하였다는 이유만으로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 피고가 승소하면 원칙적으로 원고가 소송비용을 부담하게 됩니다.

변호사를 선임한 경우에는 법원이 인정하는 범위에서 변호사보수 상당액도 소송비용에 포함될 수 있습니다.

반면 원고가 허위사실을 알면서도 악의적으로 소송을 제기하는 등 특별한 사정이 없는 한 별도의 손해배상책임까지 인정되기는 쉽지 않습니다.

실무 TIP

① 소송에서 피고는 반드시 답변서를 제출하여 대응해야 합니다.

② 공인중개사를 통한 정상적인 거래였다는 점을 객관적인 자료로 입증하는 것이 중요합니다.

③ 매도인과 아무런 인적 관계가 없었다는 사실도 함께 주장하는 것이 좋습니다.

결론

전 소유자가 사기범이거나 다수의 채무를 부담하고 있었다는 사실만으로 매수인에게 책임이 인정되는 것은 아닙니다.

공인중개사를 통한 정상적인 거래였고 매도인의 사해의사를 알지 못했다는 점을 객관적인 자료로 충분히 입증한다면 사해행위취소청구를 방어할 수 있습니다.

무엇보다 소장을 받은 경우에는 반드시 답변서를 제출하여 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.

→ 사해행위취소소송과 강제집행면탈죄의 관계를 설명합니다.

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