아버지 돈으로 분양받은 아파트, 사실확인서를 작성했는데 명의이전을 꼭 해야 하나요?
질문
제 명의로 아파트를 분양받았고, 분양대금 중 일부와 옵션대금은 아버지가 부담하였습니다. 당시 "모든 권리는 아버지에게 있고 2년 후 명의를 이전하겠다"는 내용의 사실확인서를 공증하여 작성하였습니다.
현재는 제 명의로 등기가 되어 있고, 잔금대출은 제가 상환하면서 아버지에게 비용을 정산받고 있습니다.
- 공증한 사실확인서가 있다면 반드시 아버지에게 명의를 이전해야 하나요?
- 명의이전 대신 아파트를 처분한 후 아버지가 부담한 금액을 반환하는 방식으로 해결할 수 있나요?
사안은 부동산 계약명의신탁에 관한 문의입니다. 분양자가 명의신탁 약정 사실을 알지 못한 채 수분양자에게 소유권이전등기를 해 준 경우이므로 그 소유권은 명의수탁자인 수분양자에게 귀속됩니다. 이해가 어려울 수 있는데, 결론적으로 아버지가 아니라 소유명의자인 질문자에게 실질적 소유권이 인정된다는 의미입니다.
다만 아버지는 소유자인 명의수탁자에 대해 매수대금 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 즉 매매대금 중 일부 부담한 금액에 대해 반환해 주면 되는 것이지 그 소유권을 아버지에게 이전해 주어야 할 의무가 있는 것은 아닙니다.
참고로 사안의 경우 명의신탁 부동산을 소유자인 명의수탁자가 아버지의 허락 없이 처분하더라도 횡령이나 배임죄 등 형사책임 지지 않습니다. 다만 명의신탁 자체가 형사처벌 대상이므로 이는 유의하시기 바랍니다.
실무해설
부동산을 다른 사람 명의로 분양받거나 등기하는 경우에는 '명의신탁' 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 부모가 분양대금을 부담하고 자녀 명의로 분양을 받은 사례는 실제 상담에서도 자주 접하는 유형입니다.
이러한 사건은 단순히 공증을 했다는 사정만으로 소유권이 달라지는 것이 아니라, 부동산실명법과 관련 판례에 따라 법률효과가 결정됩니다.
공증한 사실확인서가 있어도 소유권이 이전되는 것은 아닙니다
① 공증은 작성된 문서가 존재한다는 사실과 작성자의 의사표시를 공적으로 증명하는 절차입니다.
② 공증을 받았다고 해서 부동산 소유권이 자동으로 이전되거나 물권변동이 발생하는 것은 아닙니다.
③ 부동산의 소유권은 원칙적으로 등기를 통해 이전되므로 사실확인서만으로 소유권이 아버지에게 귀속되는 것은 아닙니다.
계약명의신탁은 실명법의 적용을 받습니다
① 타인의 자금으로 자신의 명의로 부동산을 취득한 경우라도 법률관계는 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 따라 판단합니다.
② 분양회사나 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못한 계약명의신탁이라면 소유권은 명의수탁자인 등기명의자에게 귀속됩니다.
③ 따라서 명의신탁 약정이 있었다는 이유만으로 실질적인 소유권이 아버지에게 인정되는 것은 아닙니다.
아버지가 행사할 수 있는 권리는 별도로 판단됩니다
① 아버지가 실제 분양대금을 부담하였다면 그 부담한 금액 상당에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다.
② 다만 그 권리가 항상 소유권이전청구권으로 인정되는 것은 아닙니다.
③ 실제 부담한 금액, 자금의 성격이 증여인지 대여인지, 명의신탁의 경위 등에 따라 법률관계는 달라질 수 있습니다.
부동산을 처분하기 전에는 신중해야 합니다
① 명의자라고 하여 법률관계를 충분히 검토하지 않은 채 처분하는 것은 또 다른 민사분쟁으로 이어질 수 있습니다.
② 특히 가족 간 분쟁은 자금 흐름과 약정 내용에 대한 증거가 중요한 의미를 가집니다.
③ 처분 여부를 결정하기 전에 사실확인서, 자금이체 내역, 분양계약서 등을 종합적으로 검토하는 것이 바람직합니다.
결론
계약명의신탁에서 분양회사가 명의신탁 사실을 알지 못한 경우에는 소유권은 원칙적으로 등기명의자인 수분양자에게 귀속됩니다. 따라서 공증한 사실확인서가 있다는 이유만으로 반드시 명의를 이전해야 하는 것은 아닙니다. 다만 실제 분양대금을 부담한 사람은 그 부담한 금액에 관한 민사상 권리를 주장할 수 있으므로, 처분이나 명의이전 여부는 관련 자료를 충분히 검토한 후 결정하는 것이 안전합니다.
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