임차권등기명령 후 다른 임차인이 강제경매를 신청했습니다. 지급명령도 받아야 하나요?

 

질문

임차권등기명령을 받은 상태입니다.

그런데 몇 달 후 보증금을 돌려받지 못한 다른 임차인이 해당 부동산에 대해 강제경매를 신청했습니다.

저는 현재 임차권등기명령만 받은 상태이고 지급명령은 신청하지 않았습니다.

현재 매각기일이 지정되기 전이며, 배당요구서는 이미 제출했습니다.

1. 이 경우에도 지급명령을 받아둘 필요가 있을까요?

답변

임차권등기명령을 해 놓은 상태라면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 따라서 순위에 따라 매각대금 중에서 배당을 받을 수 있습니다. 우선변제권 있는 채권자는 배당요구함으로써 배당 받을 수 있습니다. 따라서 별도의 집행권원을 확보할 필요는 없습니다. 우선변제권 있는 임차권자도 배당요구채권자이므로 이미 배당요구했으므로 배당기일에 배당 받을 수 있을 것입니다.

실무해설

임차권등기명령을 받은 임차인 중에는 "혹시 지급명령이나 판결도 받아야 배당을 받을 수 있는 것 아닌가?"라고 걱정하는 분들이 많습니다.

그러나 우선변제권이 있는 임차인의 배당절차는 일반 채권자의 강제집행과 다릅니다.

1. 임차권등기명령과 배당요구의 의미

① 임차권등기명령을 마치면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

② 이후 다른 채권자가 강제경매를 신청하더라도 우선변제권을 가진 임차인은 배당요구를 통해 자신의 권리를 행사할 수 있습니다.

③ 이미 배당요구를 적법하게 제출하였다면 배당절차에 참가할 수 있습니다.

따라서 우선변제권 있는 임차인은 집행권원을 가진 일반 채권자와 동일한 절차를 거치는 것이 아닙니다.

2. 지급명령이 반드시 필요한 것은 아닙니다.

① 지급명령은 금전채권에 대한 집행권원을 확보하기 위한 절차입니다.

② 그러나 우선변제권을 가진 임차인이 경매절차에서 배당을 받기 위해 반드시 지급명령을 받아야 하는 것은 아닙니다.

③ 이미 임차권등기명령을 마쳤고 배당요구까지 하였다면 원칙적으로 지급명령이 없어도 배당절차에 참가할 수 있습니다.

다만 경매대금이 부족하여 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에는 남은 보증금을 회수하기 위한 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 반드시 확인해야 할 사항

① 배당요구 종기까지 배당요구가 적법하게 이루어졌는지 확인합니다.

② 임차권등기가 정상적으로 완료되었는지 확인합니다.

③ 배당표가 작성되면 자신의 배당금액과 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.

배당금액이나 배당순위에 이의가 있다면 법이 정한 기간 내에 필요한 절차를 진행해야 합니다.

4. 보증금을 모두 받지 못한 경우

① 경매대금이 부족하면 보증금 전액을 배당받지 못할 수 있습니다.

② 이 경우에는 배당받지 못한 잔액에 대해 별도로 집행권원을 확보하여 강제집행을 진행하는 방안을 검토할 수 있습니다.

③ 따라서 지급명령이 필요한지 여부는 현재가 아니라 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

결론

임차권등기명령을 마친 후 우선변제권이 유지되고, 배당요구까지 적법하게 제출하였다면 경매절차에서 배당을 받기 위해 지급명령을 별도로 받을 필요는 없습니다.

다만 경매가 종료된 후에도 보증금 전액을 회수하지 못하였다면, 부족한 금액을 회수하기 위한 별도의 법적 절차가 필요한지 검토하는 것이 바람직합니다.