건물주가 임차인 동의 없이 외관 공사를 할 수 있을까요?

 

질문

현재 상가를 임차한 지 약 4개월 정도 되었습니다.

건물주는 1층 외관에 비가림막 패널을 설치하는 공사를 시작하였는데, 구체적인 공사 시기나 디자인에 대해서는 사전에 협의한 적이 없습니다.

저는 가게 어닝을 설치할 계획이었고, 공사가 가게 미관과 영업에 영향을 줄 것으로 보여 현재 공사 중단을 요청한 상태입니다.

건물주는 이미 공사비를 지급했고 자신의 건물이므로 자유롭게 공사를 할 수 있다고 주장하고 있습니다.

1. 임대기간 중 건물주가 임차인의 동의 없이 1층 외관 공사를 진행할 수 있는지 궁금합니다.
2. 단순한 편의를 위한 공사로 영업에 지장이 발생하는 경우 임차인이 법적으로 공사 중단을 요구할 수 있는지 궁금합니다.

답변

임대인은 임대차계약 존속 중 임대차목적물을 그 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담합니다. 물론 임대인이 임대차목적물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절할 수 없습니다. 다만 그러한 보존행위가 임차인의 의사에 반하는 경우 임차인이 이로 인하여 임차 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수도 있습니다.

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사안의 경우 하자 수선 등 임대차목적물의 보존을 위한 공사가 아니며 또한 임차인의 의사에 반하여 영업활동을 방해하는 공사이므로 이는 임대인이 임대차목적물의 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 불이행한 것으로 볼 수 있을 것입니다.

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다만 임차권에 기해 방해배제를 구하는 것은 어려울 듯하고 행여 가능하다고 하더라도 3일동안의 공사기간을 생각하면 실익도 없어 보입니다. 이 경우 임차인은 3일동안 영업을 방해 받은 사정을 입증하여 이를 이유로 손해배상청구는 가능할 것으로 보입니다. 다만 3일동안의 공사로 임대차의 목적달성이 불가능하다고 보이지 아니하므로 이를 이유로 해지권행사는 어려울 듯합니다.

실무해설

1. 건물주의 소유권에도 임대차계약의 제한을 받습니다

① 건물은 임대인의 소유이지만 임대차계약이 체결되면 임차인은 계약기간 동안 목적물을 사용·수익할 권리를 취득합니다.

② 따라서 임대인은 자신의 소유권만을 이유로 임차인의 영업이나 사용을 현저히 방해하는 행위를 자유롭게 할 수 없습니다.

③ 민법은 임대인에게 임대차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부과하고 있으며, 이 의무에 반하는 행위는 계약상 의무위반이 될 수 있습니다.

2. 보존공사와 편의공사는 법적으로 다르게 판단합니다

① 건물의 안전이나 하자 수선을 위한 보존공사는 임차인이 원칙적으로 이를 거절할 수 없습니다.

② 예를 들어 누수, 붕괴 위험, 전기설비 교체, 구조물 보강과 같은 공사는 건물의 유지·보존을 위한 공사에 해당합니다.

③ 반면 단순히 건물의 편의성이나 외관 개선을 위한 공사라면 임차인의 영업에 미치는 영향도 함께 고려하여야 합니다.

④ 특히 임차인의 영업을 방해하거나 계약 당시 예정된 사용 상태를 현저히 변경하는 경우에는 임대인의 계약상 의무 위반이 문제될 수 있습니다.

3. 공사 중단보다 손해배상이 현실적인 해결방법이 될 수 있습니다

① 이미 공사가 시작되었고 공사기간이 단기간에 불과하다면 공사 자체를 중단시키는 것은 현실적으로 쉽지 않을 수 있습니다.

② 가처분 등을 통해 공사중지를 구하는 방법도 있을 수 있으나, 공사기간과 비용 등을 고려하면 실익이 크지 않은 경우가 많습니다.

③ 반면 공사로 인해 영업손실이 발생하였다면 그 손해를 입증하여 손해배상을 청구하는 것이 보다 현실적인 대응방법이 될 수 있습니다.

④ 다만 매출 감소, 영업 중단 시간, 고객 감소 등의 손해를 객관적으로 입증할 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

4. 계약해지는 목적 달성이 어려울 정도여야 가능합니다

① 임차인은 임대인의 행위로 임대차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우 계약을 해지할 수 있습니다.

② 그러나 단기간의 외관 공사만으로 곧바로 임대차 목적 달성이 불가능하다고 인정되기는 쉽지 않습니다.

③ 따라서 사안과 같이 약 3일 정도의 공사라면 계약해지보다는 손해배상 여부가 주요 쟁점이 될 가능성이 높습니다.

결론

임대인은 건물의 소유자라고 하더라도 임차인의 사용·수익을 부당하게 침해하면서 자유롭게 공사를 진행할 수 있는 것은 아닙니다.

다만 건물의 보존을 위한 공사인지, 단순한 편의를 위한 공사인지에 따라 법적 판단이 달라집니다.

사안처럼 편의를 위한 공사로 영업에 손해가 발생하였다면 손해배상을 청구할 여지가 있으며, 반면 단기간의 공사만으로 계약해지가 인정되기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.