전세보증금은 전세계약자에게 반환해야 하나요?

 

질문

2년 전에 아파트를 매수하면서 기존 소유자가 계속 전세로 거주하기로 하였고, 전세보증금을 제외한 금액만 지급하고 매매하였습니다.

다만 전세계약은 기존 소유자가 아니라 그 아들 명의로 체결되어 있었고, 저는 아들과 금전을 주고받은 사실은 없습니다.

1. 전세계약의 임차인이 아들 명의인 경우 전세보증금은 아들에게 반환하면 되는 것이 맞나요?

답변

문의하신 내용을 보면 실제 세입자로써 거주자는 매도인이고 임대차계약의 계약자는 매도인의 아들이라고 이해됩니다. 임대차보증금반환의 상대방은 임차인입니다. 임차인은 임대차계약에 있어 당사자를 의미하며 실제 거주한다고 하여 임대인과 계약관계가 있는 것은 아닙니다. 따라서 보증금은 계약상대방인 임차인, 즉 매도인의 아들에게 반환하는 게 옳다고 보입니다.

다만 이 경우 사후에 분쟁을 예방하기 위해 매도인이 보증금을 반환 받고자 하는 의사가 있다면 임차인인 그 아들로 하여금 채권양도조치를 취해 보증금을 매도인에게 반환할 수 있도록 해 달라고 요청해 보시기 바랍니다. 즉 임차인인 아들이 보증금반환채권을 자신의 아버지인 매도인에게 양도한다는 채권양도양수계약을 체결하고 이러한 채권양도양수계약이 있었으므로 보증금을 매도인에게 반환해 줄 것을 임대인에게 통지해 줄 것을 요청하면 될 것입니다.

실무해설

1. 실제 거주자와 임차인은 다를 수 있습니다

① 임대차보증금 반환의 상대방은 실제 거주자가 아니라 임대차계약의 당사자인 임차인입니다.

② 따라서 아버지가 실제 거주하고 있더라도 임대차계약서상 임차인이 아들로 되어 있다면 보증금반환채권은 원칙적으로 아들에게 귀속됩니다.

③ 임대인은 실제 거주자라는 이유만으로 아버지에게 보증금을 반환해서는 안 됩니다.

2. 잘못 반환하면 보증금을 다시 지급해야 할 수도 있습니다

① 임차인이 아닌 사람에게 보증금을 지급하면 채무가 소멸하지 않을 수 있습니다.

② 이후 계약상 임차인인 아들이 다시 보증금 반환을 청구하면 임대인은 이미 지급했다는 사정만으로 책임을 면하기 어려울 수 있습니다.

③ 따라서 보증금을 지급하기 전에 계약서상 임차인이 누구인지 반드시 확인해야 합니다.

3. 실제 거주자에게 반환하려면 채권양도 절차를 거치는 것이 안전합니다

① 실제 거주자인 아버지가 보증금을 받아야 하는 사정이 있다면 임차인인 아들이 보증금반환채권을 아버지에게 양도하는 방법을 사용할 수 있습니다.

② 이 경우에는 채권양도계약을 체결한 후 그 사실을 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

③ 이러한 절차가 완료되면 임대인은 채권양수를 받은 사람에게 보증금을 반환하면 됩니다.

결론

임대차보증금은 원칙적으로 임대차계약서상 임차인에게 반환해야 합니다. 실제 거주자가 다르다는 이유만으로 그 사람에게 보증금을 지급해서는 안 됩니다.

다만 임차인이 보증금반환채권을 실제 거주자에게 적법하게 양도하고 그 사실이 임대인에게 통지되거나 승낙을 받은 경우에는 채권양수인에게 보증금을 반환하면 됩니다.​