전세계약 갱신 시 집주인이 전세금을 크게 올려달라고 하면 어떻게 해야 하나요?

 

질문

2022년 8월이면 전세계약이 만료됩니다.

2022년 3월 현재 계약을 1~2년 더 연장하고 싶어 집주인에게 연락했더니 집값이 올랐다며 전세보증금을 2~3천만 원 올려달라고 했습니다.

보증금을 올려줄 수 없으면 집을 매도할 생각이라고 합니다.

1. 전세계약을 갱신하면서 집주인이 전세보증금을 2~3천만 원 올려달라고 요구할 수 있나요?

2. 집주인이 집을 팔겠다고 하는 경우에도 보증금을 올려주어야 하나요?

답변

주택임대차보호법 상 임대차계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2022년 당시는 1개월 전) 전 사이 임대인이 계약갱신거절 또는 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지할 수 있습니다. 위 기간 중 이러한 내용의 통지가 없다면 계약은 계약기간 만료일 다음날부터 전 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다. 

사안에서 임대인은 임대차계약이 끝나기 6개월전부터 2개월전 사이에 보증금을 올려주지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 한 것이므로 위 주택임대차보호법 상 계약갱신거절을 통지한 경우에 해당합니다. 이때 임차인은 임대인의 계약갱신거부에 대응하여 갱신요구를 할 수 있습니다. 

임차인의 계약갱신요구권은 임대인의 계약갱신거절 통지에 대응하여 인정되는 권리로써 강행법규인 주택임대차보호법이 임차인을 보호하기 위해 규정된 내용입니다. 임차인의 계약갱신요구권은 임대인의 계약갱신거절 통지 할 수 있는 기간 내에 행사할 수 있으므로 대개 임대인이 계약갱신거절(또는 조건을 변경하지 않으면 갱신거절)하겠다는 통지를 하는 경우 임차인이 이를 거절하고 갱신요구를 합니다. 

임차인이 계약갱신요구를 할 경우 임대인의 의사와 무관하게 임대차계약은 2년기간 갱신됩니다. 보증금, 월 차임 등 조건은 전 임대차와 동일합니다. 따라서 사안의 경우 임대인의 보증금 올려주지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 의사를 거절할 수 있으며 보증금 올려주지 않고도 2년기간 그대로 똑같은 조건으로 계속 임차권 주장하며 거주할 수 있습니다. 다만 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는 바, 증액의 경우 5% 제한이 있습니다. 따라서 부득이 보증금 등을 올려주더라도 5% 범위 내에서 증액해주면 될 것이며 임대인이 주택을 매매하는 것은 아래와 같이 임차인에게 특별히 문제되지 않습니다. 

주택을 매매하는 것은 임대인 자유입니다. 이를 막을 수도, 막을 이유도 없습니다. 주택임대차보호법 상 주택의 소유권을 양수한 사람은 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 임차인 입장에서는 주택 소유자가 변경되는지 여부를 신경쓸 필요 없습니다. 임차인 때문에 주택을 매매하지 못했다는 사정은 임대인의 사정이지 임차인이 걱정할 문제 아닙니다.

다만 임차인의 갱신요구권은 1회에 한하여 인정되며 또한 임대인은 자신 또는 직계존비속이 직접 거주하겠다며 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있으나 만일 이와 달리 다른 임차인과 임대차계약을 체결한 경우 손해배상책임을 부담해야 합니다. 임차인이 갱신요구권행사했다는 사실은 임차인이 직접 입증해야 하므로 입증가능한 방법으로 임대인에게 통지하시기 바랍니다.

실무해설

임대차계약이 만료될 무렵 임대인이 보증금을 크게 올려달라고 하거나, 올려주지 않으면 집을 팔겠다고 말하는 경우가 적지 않습니다.

그러나 임차인은 임대인의 말만 듣고 곧바로 보증금을 올려줄지 고민할 것이 아니라 먼저 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지부터 확인해야 합니다.

1. 집을 판다는 이유만으로 계약갱신요구권이 없어지는 것은 아닙니다

① 주택을 매매하는 것은 임대인의 자유입니다.

② 그러나 주택이 매매되더라도 임차인의 대항력이 유지되는 경우에는 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위를 승계합니다.

③ 따라서 임대인이 단순히 "집을 팔겠다."고 말하는 것만으로 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 못하는 것은 아닙니다.

실무에서는 집을 매도할 예정이라는 이유만으로 임차인이 계약갱신을 포기하는 경우가 있는데, 이는 주택임대차보호법의 내용과 다릅니다.

2. 계약갱신요구권은 반드시 입증이 가능하도록 행사해야 합니다

① 계약갱신요구권은 임차인이 행사해야 효력이 발생합니다.

② 따라서 전화 통화만으로 끝내기보다는 문자메시지, 내용증명, 카카오톡 등 나중에 입증할 수 있는 방법으로 행사하는 것이 안전합니다.

③ 실제 분쟁에서는 계약갱신요구권을 행사했는지가 중요한 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

입증자료가 없다면 갱신요구권을 행사했다는 사실 자체를 증명하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 보증금 증액에도 법률상 제한이 있습니다

① 계약갱신요구권이 인정되는 경우에는 임대인이 임의로 원하는 금액을 요구할 수 없습니다.

② 주택임대차보호법은 일정한 요건 아래 보증금 또는 차임의 증액을 허용하면서도 증액 범위를 제한하고 있습니다.

③ 따라서 계약갱신요구권을 행사하였다면 임대인이 요구하는 금액을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

다만 실제 증액 여부와 범위는 법률이 정한 요건에 따라 판단해야 합니다.

결론

이 사건에서 가장 중요한 것은 임대인이 집을 팔겠다고 말한 사실이 아니라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부입니다.

계약갱신요구권이 인정되는 경우에는 임대인의 의사와 관계없이 계약이 갱신될 수 있으며, 임대인이 요구하는 보증금을 그대로 받아들여야 하는 것도 아닙니다.

또한 주택이 매매되더라도 새로운 소유자는 원칙적으로 기존 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인은 먼저 자신의 권리를 정확히 확인한 후 대응하는 것이 중요합니다.

무엇보다 계약갱신요구권은 입증이 가능한 방법으로 행사해야 추후 분쟁에서 권리를 보호받을 수 있습니다.