묵시적 갱신, 언제 성립하고 언제든 이사할 수 있을까요?
질문
임대차계약 만기는 5월 9일입니다.
현재 3월 11일인데 임대인과 계약 갱신이나 종료에 관한 연락을 주고받은 적이 없습니다.
- 현재 묵시적 갱신이 이미 이루어진 상태인지 궁금합니다.
- 묵시적 갱신이 이루어진다면 계약기간은 2년인지 궁금합니다.
- 묵시적 갱신 후에는 언제든 계약해지를 통지하면 3개월 뒤 보증금을 반환받고 이사할 수 있는지 궁금합니다.
- 묵시적 갱신이 된 이후 임대인이 실거주를 이유로 집을 비워달라고 요구할 수 있는지 궁금합니다.
임대차계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 계약갱신거절을 통지하지 않으면 임대차계약은 임대차계약기간 만료일 다음날부터 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신됩니다. 사안의 경우 이미 계약은 묵시적으로 갱신된 상황으로 보입니다. 따라서 임대인이 실거주를 목적으로 임대차계약 해지를 주장할 수 없습니다. 갱신되는 임대차계약의 존속기간은 임대차목적물이 상가건물인 경우 1년, 주택인 경우는 2년입니다.
갱신된 임대차의 존속기간이 1년 또는 2년이라도 임차인은 언제든 계약 해지통보를 할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 해지통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다. 따라서 3개월이 지나면 계약해지의 효과로써 임차인은 목적물의 반환을, 임대인은 보증금 반환을 서로 동시에 이행하면 됩니다.
즉 이미 계약이 갱신된 상태에서 임대인이 실거주하겠다며 갱신된 계약기간 중에 임차인에게 계약해지통보를 할 수 없습니다.
실무해설
1. 묵시적 갱신은 언제 성립할까요?
① 주택임대차의 경우 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다.
② 묵시적 갱신은 그 기간이 지나가는 즉시 효력이 발생하는 것이 아니라, 임대차기간이 만료되는 다음 날부터 종전과 동일한 조건으로 새로운 임대차가 시작됩니다.
③ 따라서 사안처럼 계약만료일이 5월 9일이고, 3월 11일까지 아무런 통지가 없었다면 묵시적 갱신 요건은 이미 충족된 것으로 볼 수 있습니다.
2. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 다릅니다
① 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 별도의 의사표시를 하지 않아 법률상 자동으로 이루어지는 갱신입니다.
② 반면 계약갱신요구권은 임차인이 법에서 정한 기간 내에 갱신을 요구하여 행사하는 권리입니다.
③ 두 제도는 성립요건과 법률효과가 서로 다르므로 구별할 필요가 있습니다.
④ 특히 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절은 계약갱신요구권 행사와 관련하여 문제되는 것이지, 이미 성립한 묵시적 갱신을 뒤집는 사유가 되는 것은 아닙니다.
3. 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 계약을 종료할 수 있습니다
① 묵시적으로 갱신된 임대차에서는 임차인이 언제든 계약해지를 통지할 수 있습니다.
② 임차인의 해지통지가 임대인에게 도달하면 3개월이 지나 계약해지의 효력이 발생합니다.
③ 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 인도하고, 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다.
④ 따라서 다음 임차인이 구해질 때까지 반드시 기다려야 하는 것은 아닙니다.
다만 보증금 반환이 지연되는 경우에는 임차권등기명령 등 별도의 권리보전 절차를 검토할 수 있습니다.
4. 임대인의 실거주 주장은 이미 성립한 묵시적 갱신을 깨뜨릴 수 없습니다
① 임대인이 실거주를 이유로 계약을 종료하려면 법에서 정한 기간 내에 적법한 갱신거절 의사표시를 하여야 합니다.
② 그 기간을 지나 묵시적 갱신이 성립하였다면 임대인은 계약기간 중 실거주를 이유로 계약해지를 요구할 수 없습니다.
③ 따라서 사안에서는 임대인의 실거주보다 이미 성립한 묵시적 갱신의 효력이 우선합니다.
결론
묵시적 갱신은 임대인이 법정기간 내에 갱신거절을 하지 않으면 계약만료 다음 날부터 자동으로 성립합니다.
주택임대차의 경우 갱신기간은 2년이며, 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.
또한 이미 묵시적 갱신이 성립한 이후에는 임대인이 뒤늦게 실거주를 이유로 계약해지를 요구할 수 없습니다.
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