원룸 월세를 1년 선납했는데 10개월만 살고 나가면 남은 월세를 돌려받을 수 있나요?

질문

원룸을 12개월 계약하면서 월세를 1년치 선납하였습니다.

개인적인 사정으로 10개월만 거주하고 퇴실하게 되었습니다.

1. 남은 2개월치 선납 월세를 반환받을 수 있나요?

답변

결론부터 말씀드리면 돌려받기 어려울 것으로 보입니다.

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계약을 했고 그 계약내용에 따르면 12개월이라고 계약기간이 정해져 있으므로 그 계약기간은 당사자 사이에 지켜져야 합니다. 임대인도 12개월 전에 자신의 사정을 들어 임차인을 내보내지 못하고 임차인 역시 그 기간 만료 전에 임대차계약을 해지할 수 없는 것입니다. 계약내용은 지켜져야 하기 때문입니다.

실무해설

임차인이 월세를 미리 지급한 상태에서 계약기간이 끝나기 전에 스스로 퇴실하는 경우, 남은 기간의 월세를 돌려받을 수 있는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

이 경우 가장 중요한 기준은 계약이 유효하게 종료되었는지입니다. 단순히 방을 비웠다는 이유만으로 임대차계약이 종료되는 것은 아닙니다.

계약기간은 원칙적으로 지켜져야 합니다

① 기간을 정하여 체결한 임대차계약은 계약기간 동안 당사자를 구속합니다.

② 임차인이 개인적인 사정으로 먼저 퇴실하더라도 특별한 사정이 없는 한 계약은 그대로 유지됩니다.

③ 따라서 선납한 월세 역시 원칙적으로 반환을 요구하기 어렵습니다.

임대인과 합의하면 달라질 수 있습니다

① 임대인이 중도해지에 동의하면 계약은 합의에 의해 종료될 수 있습니다.

② 이 경우 남은 기간의 월세를 반환하기로 약정하였다면 그 약정에 따라 반환받을 수 있습니다.

③ 따라서 중도 퇴실이 불가피하다면 임대인과 먼저 협의하는 것이 가장 중요합니다.

새로운 임차인이 들어오는 경우도 확인해야 합니다

① 기존 임차인이 퇴실한 후 새로운 임차인이 바로 입주하는 경우가 있습니다.

② 이때 임대인이 남은 기간 동안 새로운 임차인으로부터 다시 월세를 받게 된다면 반환 여부를 협의하는 사례도 적지 않습니다.

③ 다만 이는 법률상 당연한 권리가 아니라 당사자 간 합의에 따라 해결되는 문제입니다.

계약서를 반드시 확인해야 합니다

① 계약서에 중도해지나 선납 월세 반환에 관한 특약이 있다면 그 내용이 우선 적용됩니다.

② 위약금이나 중도해지 조항이 있는 경우에는 그 약정에 따라 처리됩니다.

③ 따라서 계약서의 특약사항을 먼저 확인하는 것이 필요합니다.

결론

기간을 정하여 체결한 임대차계약에서 임차인이 개인적인 사정으로 계약기간 만료 전에 퇴실하더라도 계약은 원칙적으로 종료되지 않습니다. 따라서 선납한 월세도 당연히 반환받을 수 있는 것은 아닙니다. 다만 임대인과 합의하여 계약을 종료하거나 계약서에 별도의 특약이 있는 경우에는 달라질 수 있으므로 먼저 계약내용과 임대인과의 협의 여부를 확인하는 것이 중요합니다.