전세계약 전 등기부등본만 확인하면 될까요? 꼭 확인해야 할 사항이 궁금합니다
질문
처음으로 전세계약을 하려고 하는데 관련 지식이 전혀 없어 걱정이 됩니다.
계약하려는 집의 집주인은 현재 융자나 근저당권 등은 없다고 이야기하고 있습니다.
다만 혹시 모를 상황에 대비하여 직접 확인해 보려고 하는데 궁금한 점이 있습니다.
- 전세계약 전에 등기부등본만 확인해 보면 되는 것인가요?
- 등기부등본을 확인할 때 어느 부분을 봐야 융자나 권리관계에 문제가 없는지 알 수 있을까요?
전세계약을 임대인과 직거래하는 것은 권해 드리지 않습니다. 비용이 들더라도 공인중개사의 중개를 통해 거래하시기를 권합니다. 더구나 부동산등기사항증명서조차 볼 줄 모르는 경우라면 더더욱 그렇습니다. 공인중개사로부터 보험증권 받아 최소한 전세보증금에 대한 안전책을 마련해야 합니다.
그럼에도 직거래를 원한다면 부동산등기사항증명서를 확인해 보는 것은 필수입니다. 어디를 보아야 하는 게 아니라 갑구와 을구 모두 검토해보아야 합니다. 가압류가 있는지, 근저당권이 있는지 등 검토하기 위해서는 부동산등기사항증명서를 면밀히 검토해 보아야 합니다. 그러나 만일 임차인이 이미 있는데도 불구하고 이중으로 임대차계약을 체결하는 것이라면 이는 부동산등기사항증명서에 나타나지 않습니다. 이러한 문제로 인해 발생하는 위험은 모두 계약 당사자가 부담하게 됩니다.
공인중개사 수수료 아끼려다 전세보증금을 잃을 수 있습니다. 유의하시기 바랍니다.
실무해설
1. 등기부등본은 반드시 확인해야 하지만 그것만으로는 충분하지 않습니다
전세계약을 체결하기 전 부동산등기사항증명서(등기부등본)를 확인하는 것은 필수입니다.
다만 많은 분들이 등기부등본만 깨끗하면 안전하다고 생각하는데 그렇지 않습니다.
등기부등본은 해당 부동산에 설정된 권리관계를 확인하기 위한 자료일 뿐입니다.
등기부등본에 아무런 문제가 없다고 하여 반드시 안전한 전세계약이라고 단정할 수는 없습니다.
특히 선순위 임차인 문제는 등기부등본에 나타나지 않습니다.
따라서 등기부등본 확인은 시작일 뿐이고 그것만으로 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아닙니다.
2. 등기부등본에서는 갑구와 을구를 모두 확인해야 합니다
등기부등본을 확인할 때 특정 부분만 보는 것은 위험합니다.
갑구와 을구를 모두 확인해야 합니다.
① 갑구
소유권에 관한 사항이 기재됩니다.
가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등이 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
② 을구
근저당권, 전세권 등 담보권이 기재됩니다.
은행 대출이 있는 경우 대부분 을구에 근저당권이 설정되어 있습니다.
따라서 집주인이 "융자가 없다"고 말하더라도 반드시 을구를 직접 확인해야 합니다.
3. 등기부등본에 나타나지 않는 위험도 있습니다
실무상 더 큰 문제는 등기부등본에 표시되지 않는 위험입니다.
대표적인 것이 선순위 임차인 문제입니다.
예를 들어 이미 다른 임차인이 먼저 전입신고와 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 상태라면 후순위 임차인은 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다.
그러나 이러한 내용은 등기부등본만 보아서는 확인할 수 없습니다.
따라서 전세계약을 체결할 때에는 실제 거주자 현황과 전입세대열람 내역 등도 함께 확인하는 것이 중요합니다.
4. 직거래보다 공인중개사를 통한 계약이 안전합니다
답변에서도 언급된 것처럼 전세계약 경험이 없는 상태에서 직거래를 진행하는 것은 위험할 수 있습니다.
공인중개사를 통한 계약은 단순히 계약서를 작성하기 위한 것이 아닙니다.
공인중개사는 중개대상물 확인·설명 의무를 부담하고 있으며, 중개사고 발생 시 공제보험 또는 보증보험을 통해 일정 범위 내에서 손해배상을 받을 수 있습니다.
반면 직거래의 경우 발생하는 위험은 원칙적으로 계약 당사자가 모두 부담하게 됩니다.
중개수수료를 절약하려다 수천만 원 또는 수억 원의 전세보증금을 잃는 사례도 실제로 발생합니다.
5. 전세계약 전 최소한 확인해야 할 사항
전세계약을 체결하기 전에는 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
① 등기부등본 갑구 및 을구 확인
② 임대인이 실제 소유자인지 확인
③ 신분증과 등기부상 소유자 일치 여부 확인
④ 전입세대열람 내역 확인
⑤ 선순위 임차인 존재 여부 확인
⑥ 확정일자 부여 현황 확인
⑦ 전세보증금과 시세 비교
⑧ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
이러한 절차를 거치면 전세사기 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다.
결론
전세계약 전에 등기부등본을 확인하는 것은 필수입니다.
그러나 등기부등본만 확인한다고 해서 전세계약의 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아닙니다.
갑구와 을구를 모두 검토하여 가압류, 압류, 근저당권 등의 권리관계를 확인해야 하며, 선순위 임차인 문제처럼 등기부등본에 나타나지 않는 위험도 함께 확인해야 합니다.
특히 전세계약 경험이 없는 경우라면 직거래보다는 공인중개사를 통한 계약이 훨씬 안전하며, 전세보증보험 가입 가능 여부도 반드시 검토하는 것이 좋습니다.
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