계약기간이 남은 상가 임차인이 있는데 철거 예정입니다. 보상금은 어떻게 정하나요?

 

질문

상가를 정리하기 위해 매매계약을 체결하였고, 현재 매매대금의 10%를 계약금으로 지급받은 상태입니다.

그런데 계약을 진행하는 과정에서 계약기간이 남아 있는 임차인들을 제대로 고려하지 못했습니다.

현재 임차인들의 계약기간은 약 1년 6개월 정도 남아 있습니다.

• 1층 치킨집 : 보증금 1,000만 원 / 월세 70만 원
• 1층 정육점 : 보증금 3,000만 원 / 월세 120만 원

매매계약서 특약사항에는 10월 1일 철거 예정이라고 기재되어 있습니다.

임차인들에게는 보증금 반환은 물론 계약기간이 남아 있는 부분에 대한 보상도 해드릴 생각입니다.

다만 어느 정도를 보상해야 하는지 기준을 알지 못해 문의드립니다.

1. 계약기간이 남아 있는 상가 임차인에게 지급할 보상금은 어떤 기준으로 산정하나요?

2. 법에서 정해진 보상기준이 있는 것인가요, 아니면 임대인과 임차인이 협의하여 결정하는 것인가요?

답변

계약기간이 남아 있는 상가건물 세입자에게 계약기간 전에 계약해지하자고 하면 그게 과연 가능할지 의문입니다. 상가건물임대차계약은 묵시적 갱신되지 않는 경우에도 임차인의 갱신요구권행사에 의해 10년간 기간이 보장됩니다. 따라서 계약기간이 1년6개월 남았다고 했지만 실상은 갱신요구권행사를 고려하지 않고 현재 계약상 남은 기간만 고려한 것으로 보입니다.

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임차인들에게 일정한 금액을 합의금으로 지급하고 상가건물 매수인에게 임대차계약 없는 건물을 인도해주고자 한다면 모든 임차인들과 합의를 해 보시기 바랍니다. 그러나 위에서 말씀드린 바와 같이 이미 계약기간 만료 전에 또는 계약기간 만료와 동시에 임대차계약을 종료하고자 하는 의사를 가진 임차인 아닌 경우라면 쉬운 일이 아닐 것입니다. 그 합의금은 임차인들이 원하는 금액일텐데 어떤 기준이 있는 것도 아닌 상황에서 제3자가 답변드릴 수 있는 내용이 아닙니다.

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사안은 임차인들이 아닌 매수인에게 임대차관계를 안고 매수할 것을 새로이 계약내용으로 하는 게 가장 현명한 방법으로 보입니다. 매수인은 임차인들에게 차임을 지급 받으니 매수목적이 특별히 달리 있지 않다면 서로간에 좋은 방법일 것입니다. 그러나 철거계획인 있다니 매수인이 그러한 의사가 없는 게 확실하므로 부득이 계약금만 받은 상태에서 이를 해약금으로 볼 것이므로 그 배액을 상환하는 방법으로 매매계약을 해제하는 방법밖에 없어 보입니다.

실무해설

상가를 매도한 후 철거를 예정하고 있더라도 계약기간이 남아 있는 임차인의 임대차계약은 당연히 종료되지 않습니다. 임차인이 계약종료에 동의하지 않는다면 임대인은 일방적으로 계약을 종료시킬 수 없습니다.

1. 계약기간이 남아 있으면 임차인은 나갈 의무가 없습니다.

① 상가임대차계약이 유효하게 존속하는 동안에는 임차인은 계약기간 동안 영업을 계속할 권리가 있습니다.

② 계약기간이 남아 있는데도 철거를 이유로 임차인에게 퇴거를 요구할 수는 없습니다.

③ 더욱이 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황이라면 단순히 현재 계약기간만 고려해서는 안 됩니다.

따라서 계약 만료일만 기준으로 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.

2. 보상금은 법에서 정해져 있지 않습니다.

① 계약기간이 남은 임차인과 조기 종료에 합의하는 경우 지급하는 금액은 원칙적으로 당사자의 합의에 따라 결정됩니다.

② 법에서 '몇 개월 월세를 지급해야 한다'거나 '영업손실을 반드시 얼마 보상해야 한다'는 획일적인 기준은 없습니다.

③ 결국 임차인이 계약을 종료하는 데 동의할 정도의 조건을 제시하여 협의하는 것이 현실적인 방법입니다.

따라서 보상금은 협상의 결과로 결정됩니다.

3. 매수인과 계약내용을 변경하는 방법도 검토해야 합니다.

① 매수인이 임대차관계를 승계하는 것을 전제로 계약내용을 변경하는 방법도 있습니다.

② 매수인이 임차인들과의 임대차를 그대로 유지할 의사가 있다면 계약을 그대로 진행할 수 있습니다.

③ 다만 철거를 전제로 매수하는 경우에는 이러한 방법이 현실적으로 어려울 수 있습니다.

4. 합의가 불가능하다면 매매계약도 검토해야 합니다.

① 임차인들이 계약종료에 동의하지 않고 매수인도 임대차를 승계할 의사가 없다면 매매계약 자체를 다시 검토해야 합니다.

② 계약금만 지급된 상태라면 계약의 법률관계를 면밀히 검토하여 해제 가능 여부를 판단해야 합니다.

③ 계약을 유지하는 것보다 계약을 해제하는 것이 손해를 줄이는 경우도 있습니다.

결론

계약기간이 남아 있는 상가 임차인에게 지급할 보상금은 법에서 정해진 금액이 없습니다.

보상금은 임대인과 임차인의 협의를 통해 결정되며, 임차인이 계약종료에 동의하지 않는다면 일방적으로 계약을 종료시킬 수 없습니다.

따라서 먼저 임차인들과 협의를 시도하고, 동시에 매수인과 임대차 승계 여부 또는 매매계약의 변경 가능성을 함께 검토하는 것이 가장 현실적인 해결방법입니다.