집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했습니다. 나중에 다른 세입자를 받으면 손해배상 청구할 수 있을까요?

 

질문

2020년 7월경 LH 전세임대 방식으로 입주하여 거주하고 있습니다.

2022년 7월이 계약만료 시점인데, 2022년 4월 현재까지 별다른 이야기가 없어 자연스럽게 재계약이 이루어질 것으로 생각하고 있었습니다.

그런데 집주인으로부터 자신도 현재 다른 곳에서 전세로 거주하고 있는데, 자신이 살고 있는 집의 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하여 현재 제가 살고 있는 집으로 직접 들어와 살아야 하므로 재계약이 어렵다는 이야기를 들었습니다.

상황상 이해는 되지만, 하필 저의 계약갱신 시점에 맞춰 집주인 역시 계약갱신을 거절당했다는 점이 다소 의문스럽게 느껴집니다.

원래는 계약갱신요구권을 행사할 생각이었지만 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한다고 하여 이사 준비를 하고 있는 상황입니다.

이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.

1. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 실제로는 거주하지 않고 다른 세입자와 전세계약을 체결한 경우 손해배상청구가 가능한지 궁금합니다.
2. 손해배상청구가 가능하다면 절차는 어떻게 진행되는지, 그리고 어떤 손해까지 배상받을 수 있는지 궁금합니다.
3. 현재 집주인으로부터 내용증명이나 공식적인 서면은 받지 않았고 문자메시지와 통화녹음만 보관하고 있는데, 이러한 자료도 증거로 사용할 수 있는지 궁금합니다.
4. 집주인이 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 전세를 준 사실은 어떤 방법으로 확인할 수 있는지 궁금합니다.

답변

일단 내용증명우편을 통해 계약갱신을 요구하시기 바랍니다. 계약갱신요구권을 행사했다는 사실과 임대인이 실거주를 목적으로 이를 거부했다는 사실을 입증할 자료를 구비해야 합니다. 문자메시지를 통해 주고받은 대화가 있다면 이를 증거로 할 수도 있을 것입니다. 다만 임대인이 자신이 보낸 문자메시지가 아니라며 부인할 경우를 대비해 갱신요구권행사하는 내용증명우편을 발송해 두는 게 좋을 듯합니다.

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주택임대차보호법 제6조의 3 제5항 및 같은 조 제6항에 손해배상범위에 관하여 자세히 규정되어 있습니다.

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주택임대차보호법 제6조의 3

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⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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또한 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 사실은 주택임대차보호법 시행령 제5조 및 제6조에 의해 이를 확인할 수도 있습니다.

주택임대차보호법 시행령

제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위) 

1. 해당 주택의 임대인ㆍ임차인

2. 해당 주택의 소유자

5. 법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자

6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 법무부령으로 정하는 

제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) 

1. 임대차목적물

2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항

3. 확정일자 부여일

4. 차임ㆍ보증금

5. 임대차기간

실무해설

계약갱신요구권 제도가 도입된 이후 가장 많은 분쟁이 발생하는 사유가 바로 임대인의 "실거주"를 이유로 한 갱신거절입니다.

주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 위해 계약갱신요구권을 보장하고 있지만, 임대인 또는 그 직계존비속이 실제 거주할 목적이 있는 경우에는 예외적으로 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

문제는 실제 거주할 것처럼 말한 뒤 임차인을 내보내고 다른 임차인에게 더 높은 보증금이나 월세를 받고 다시 임대하는 경우입니다.

이러한 편법을 막기 위해 주택임대차보호법은 손해배상 규정까지 함께 두고 있습니다.

1. 가장 먼저 해야 할 일은 계약갱신요구권 행사 입증

실무에서는 의외로 이 부분이 가장 중요합니다.

손해배상청구를 하려면

① 임차인이 적법하게 계약갱신요구권을 행사했다는 사실

② 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사실

을 먼저 입증해야 합니다.

따라서 문자메시지와 통화녹음은 중요한 증거가 될 수 있습니다.

다만 향후 분쟁에 대비하여 내용증명 우편으로 계약갱신을 요구해 두는 것이 가장 안전한 방법입니다.

2. 실거주를 이유로 내보낸 후 다른 세입자를 받으면 어떻게 될까

주택임대차보호법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대한 경우 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있습니다.

즉

① 임대인이 실제 거주하지 않았고

② 갱신이 거절되지 않았다면 임차인이 계속 살 수 있었으며

③ 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우

손해배상청구가 가능합니다.

실제로 법 시행 이후 이러한 유형의 손해배상청구 사례가 꾸준히 증가하고 있습니다.

3. 손해배상은 어디까지 받을 수 있을까

많은 분들이 이사비용 정도만 받을 수 있다고 생각하지만 그렇지 않습니다.

주택임대차보호법은 손해배상액 산정기준을 별도로 규정하고 있습니다.

대표적으로

① 환산월차임 3개월분

② 새 임차인으로부터 받은 임대료 증가분에 따른 손해액

③ 실제 이사비용, 중개수수료 등 실손해

중 가장 큰 금액을 기준으로 산정될 수 있습니다.

따라서 단순한 위자료 수준이 아니라 상당한 금액이 인정될 가능성도 있습니다.

4. 임대인이 실제 거주하지 않았다는 사실은 어떻게 확인할까

예전에는 확인이 쉽지 않았지만 현재는 제도가 마련되어 있습니다.

실거주를 이유로 갱신이 거절된 임차인은 일정한 요건 아래 해당 주택의 임대차정보를 확인할 수 있습니다.

이를 통해

① 새로운 임차인이 있는지

② 임대차계약 체결 여부

③ 보증금과 차임

④ 임대차기간

등을 확인할 수 있습니다.

또한

① 부동산 중개업소 확인

② 인터넷 부동산 매물 확인

③ 현장 방문

④ 인근 주민 탐문

등을 통해 사실관계를 확인하는 경우도 많습니다.

5. 임대인이 반드시 손해배상책임을 지는 것은 아니다

주의할 점도 있습니다.

임대인이 당초에는 실제 거주할 계획이 있었으나

① 건강 문제

② 직장 이동

③ 가족관계 변화

④ 예기치 못한 사정

등으로 인해 거주하지 못하게 된 경우라면 손해배상책임이 인정되지 않을 가능성도 있습니다.

따라서 단순히 다른 임차인이 들어왔다는 사실만으로 자동 승소하는 것은 아니며, 임대인에게 정당한 사유가 없었다는 점도 함께 검토하게 됩니다.

결론

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 실제로는 거주하지 않고 다른 임차인에게 다시 임대한 경우 손해배상청구가 가능합니다.

다만 이를 위해서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사했다는 사실과 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사실을 먼저 입증해야 합니다.

현재 보관 중인 문자메시지와 통화녹음은 중요한 증거가 될 수 있으며, 가능하다면 내용증명을 통해 계약갱신요구권 행사 사실을 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.

이후 실제로 다른 임차인이 입주한 사실이 확인된다면 주택임대차보호법에 따른 손해배상청구를 적극적으로 검토해 볼 수 있을 것입니다.