계약갱신요구 후 집이 매매되면 새 집주인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

 

질문

전세계약이 올해 6월에 만료될 예정이어서 계약기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약갱신을 요구하였습니다.

그런데 임대인은 집을 매도할 예정이거나 본인이 직접 거주할 예정이라며 계약갱신이 어렵다고 말하고 있습니다.

1. 제가 이미 계약갱신을 요구한 이후 임대인이 계약만료 전에 집을 매도한 경우, 새로 집을 매수한 사람이 본인 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있나요? 아니면 제 계약갱신요구권이 우선하나요?
2. 임대인이 본인 거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 실제로 전입신고를 하였더라도, 2년 이내에 주택을 매도하거나 다른 사람에게 다시 임대한 경우에는 손해배상청구 소송을 제기할 수 있나요?

답변

이미 갱신요구를 한 것이므로 6월 계약만료일 다음날부터 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신됩니다. 갱신요구권행사에 임대인의 동의가 필요한 것은 아닙니다. 임대차목적물의 매도는 임대차계약에 영향을 미치지 않습니다. 새로운 소유자는 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 이미 갱신된 임대차계약의 임대인으로써의 지위를 갖습니다.

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임차인의 갱신요구권행사에 대해 임대인은 자신 또는 직계존비속이 실거주할 것을 이유로 거절할 수 있습니다. 이는 법률규정 해석 상 갱신요구권행사 당시 임대인을 의미하며 이미 갱신된 임대차계약의 승계인인 새로운 임대인이 거절할 수는 없다고 할 것입니다. 새로운 임대인에 대해서는 갱신요구권행사를 한 바 없으므로 거절 대상이 없기 때문입니다.

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현 임대인이 실거주를 이유로 갱신요구권행사를 거절했음에도 실거주하지 않고 다른 임차인에게 임대한 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.

실무해설

계약갱신요구권을 행사한 이후 주택이 매매된 경우에는 먼저 갱신요구가 적법하게 이루어졌는지를 확인해야 합니다. 결론부터 말하면, 임차인이 계약갱신요구권을 적법하게 행사하였다면 그 이후 주택이 매매되더라도 새로운 소유자가 자신의 실거주를 이유로 이미 발생한 갱신의 효력을 부정할 수 없습니다. 1. 계약갱신요구권은 임대인의 동의 없이 효력이 발생합니다 ① 계약갱신요구권은 임차인이 법에서 정한 기간 안에 행사하면 됩니다. ② 임대인의 승낙이나 동의가 있어야 효력이 발생하는 권리가 아닙니다. ③ 따라서 임차인이 적법하게 갱신요구를 하였다면 계약만료 다음 날부터 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약이 갱신됩니다. ④ 이후 임대인이 주택을 매도하더라도 이미 갱신된 임대차계약은 그대로 유지됩니다. 2. 새로운 소유자는 기존 임대인의 지위를 승계합니다 ① 주택이 매매되면 새로운 소유자는 기존 임대인의 지위를 승계합니다. ② 새로운 소유자는 이미 존재하는 임대차계약의 임대인이 됩니다. ③ 따라서 새로운 소유자가 자신의 실거주를 이유로 이미 갱신된 임대차계약을 거절할 수는 없습니다. ④ 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있는지는 계약갱신요구권 행사 당시의 임대인을 기준으로 판단합니다. 3. 매수인의 실거주 주장은 이미 행사된 갱신요구권보다 우선할 수 없습니다 ① 임차인이 먼저 계약갱신요구권을 행사하였다면 갱신의 효력은 이미 발생합니다. ② 그 이후 주택을 매수한 사람은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계할 뿐입니다. ③ 새로운 소유자에게 다시 갱신요구를 한 것이 아니므로 새로운 소유자가 이를 새롭게 거절할 대상도 없습니다. ④ 따라서 질문과 같은 사안에서는 임차인의 계약갱신요구권이 우선합니다. 4. 기존 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우에는 다릅니다 ① 기존 임대인이 본인 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 적법하게 갱신을 거절하였다면 임차인은 계약갱신을 주장하기 어렵습니다. ② 다만 임대인은 그 거절 사유대로 실제 거주하여야 합니다. ③ 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 다시 임대한 경우에는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 5. 손해배상청구를 위해서는 증거 확보가 필요합니다 ① 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 자료를 보관해야 합니다. ② 문자, 카카오톡, 내용증명, 녹취 등은 중요한 증거가 됩니다. ③ 이후 다른 임차인에게 재임대한 사실이 확인되면 손해배상청구의 근거가 됩니다. ④ 부동산 중개광고, 전입세대 확인, 주변 진술 등도 증거자료로 검토할 수 있습니다. 결론 임차인이 적법하게 계약갱신요구권을 행사한 이후 주택이 매매되었다면 새로운 소유자는 자신의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 새로운 소유자는 기존 임대인의 지위를 승계할 뿐이고, 이미 갱신된 임대차계약의 효력을 부정할 수 없습니다. 다만 기존 임대인이 본인 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우에는 실제 거주 여부가 중요합니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 새롭게 임대하였다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.