구분소유적 공유관계에서는 공유물분할청구를 할 수 없습니다
질문
2005년 회사 직원 5명이 전원주택 용도로 안성시 죽산면 용설리 산128번지 토지 약 3,000평을 공동으로 구입하였습니다.
개발 조건상 1,000평씩 2명 앞으로 공동등기를 하였고, 매매계약 당시 매도인이 토목공사 및 형질변경까지 해주기로 하였으나 매도인의 사기로 인해 해당 작업이 완료되지 않은 상태입니다.
그런데 현재 저와 공동으로 등기되어 있는 공유자가 공유물분할청구소송을 제기하여 평택지원에서 소장이 송달되었습니다.
안성시청에 문의해 보니 개발 목적이 아닌 단순 매매, 증여, 상속 등에 따른 분할은 도로가 없어도 2분의 1 분할이 가능하다는 답변을 받았습니다. 다만 상대방 토지가 도로와 접하고 있어 분할이 이루어질 경우 제 토지는 맹지가 될 가능성이 있습니다.
- 공유물분할청구소송 대응을 위해 반드시 평택 또는 안성 지역 변호사를 선임해야 하나요? 서울 소재 변호사를 선임해도 되는지 궁금합니다.
- 공유물분할 결과 제 토지가 맹지가 되는 경우에도 그대로 분할이 가능한가요?
공동사업을 목적으로 땅을 구입했음에도 공유지분등기를 한 경우라면, 즉 합유등기를 하지 않고 공유등기를 한 경우라면 명의신탁에 해당할 수 있습니다. 이 경우 법률관계가 매우 복잡해 질 수 있습니다. 공유지분등기를 한 경우라면 1000평을 각 단독소유로 등기한 경우와 달리 전체 부동산에 1/2 지분으로 등기됩니다. 따라서 3000평을 매입하여 1000평씩 2명이 공동등기했다는 말은 공유지분 등기를 잘못 이해하고 말씀하신 것이거나 또는 1000평에 대해 각 단독등기를 한 경우를 말씀하신 것으로 보입니다. 전체적 글의 취지를 보면 공유지분등기를 한 것으로 보이나 어쨌든 사실관계가 불분명합니다.
매도인이 토목공사와 형질변경을 해주지 않아 사기라고 한 것이라면 이에 대해 채무불이행책임을 물어 계약을 해제할 수 있었을 것이나 이미 시간이 오래 지나 더 이상 책임을 묻기 어려운 경우로 보입니다.
위에서 설명드린 명의신탁여부에 대한 고려 없이 답변드리면, 결국 공유자지분등기가 이루어진 상태에서 다른 공유자가 공유물분할청구를 해 온 경우로 이해됩니다. 공유자지분등기에도 불구하고 서로 특정부분에 대해 소유하기로 하는 등 특별한 사정이 있다면 이는 공유물분할청구를 할 수 없습니다. 즉 상호명의신탁관계로써 구분소유적 공유관계를 말합니다. 문의내용 중 상대방 땅이 도로쪽이라는 표현을 보건대 구분소유적 공유관계로 보입니다.
구분소유적 공유관계에서는 위에서 말씀드린 바와 같이 공유물분할청구를 할 수 없습니다. 이 경우 상호명의신탁계약을 해지하고 소유권이전등기청구를 해야 할 사안입니다.
실무해설
1. 이 사건의 핵심은 공유물분할이 아니라 구분소유적 공유관계입니다
질문만 보면 많은 분들이 단순한 공유물분할소송 사건이라고 생각합니다.
그러나 답변 내용을 보면 핵심 쟁점은 공유물분할이 아닙니다.
질문자는 이미 "상대방 땅은 도로 쪽이고 내 땅은 맹지가 된다"고 표현하고 있습니다.
진정한 공유관계라면 특정 부분을 "내 땅", "상대방 땅"이라고 표현하기 어렵습니다.
공유자는 토지 전체를 지분 비율에 따라 공동으로 소유하기 때문입니다.
따라서 이러한 표현 자체는 오래전부터 각자의 사용구역이 정해져 있었음을 의미할 수 있습니다.
이것이 바로 구분소유적 공유관계에서 자주 나타나는 특징입니다.
2. 구분소유적 공유관계란 무엇일까요
구분소유적 공유관계란 등기부상으로는 공유지분등기가 되어 있지만 실제로는 각자가 특정 부분을 단독 소유하기로 약정한 관계를 말합니다.
예를 들어 3,000평 토지를 공동으로 매입한 후
① A는 앞쪽 1,000평
② B는 가운데 1,000평
③ C는 뒤쪽 1,000평
을 각자 사용하기로 정한 경우입니다.
등기부에는 공유지분등기로 표시되지만 실제로는 각자의 토지가 이미 구분되어 있는 상태입니다.
이 경우 공유등기는 단지 명의만 공유로 되어 있는 것에 불과합니다.
3. 구분소유적 공유관계에서는 공유물분할청구를 할 수 없습니다
이 부분은 법률효과가 명확합니다.
구분소유적 공유관계가 인정되면 공유물분할청구를 할 수 없습니다.
왜냐하면 당사자들 사이에서는 이미 특정 부분의 소유관계가 확정되어 있기 때문입니다.
따라서 법률문제는 공유물분할이 아니라 상호명의신탁관계를 어떻게 정리할 것인가로 바뀌게 됩니다.
이 경우에는 공유물분할청구가 아니라 명의신탁 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기청구가 문제됩니다.
4. 결국 승패는 입증자료가 결정합니다
구분소유적 공유관계는 주장만으로 인정되지 않습니다.
법원은 다음과 같은 자료를 중요하게 검토합니다.
① 공동 매입 당시 약정 내용
② 각자 사용할 위치를 정한 자료
③ 측량도 또는 지적도
④ 울타리, 경계석 등 경계표시
⑤ 장기간 독점 사용 사실
⑥ 세금 납부 내역
⑦ 문자, 메신저, 녹취 등 관련 자료
실제로 수십 년 동안 각자 특정 부분만 사용하고 관리하였다면 구분소유적 공유관계를 인정받을 가능성이 높아집니다.
다만 이는 증거에 따라 판단되는 문제입니다.
5. 맹지 문제는 부수적인 쟁점에 불과합니다
질문자는 맹지가 되는 문제를 가장 걱정하고 있습니다.
그러나 이 사건에서 가장 먼저 판단되어야 할 것은 맹지 여부가 아닙니다.
우선 구분소유적 공유관계가 인정되는지가 핵심입니다.
구분소유적 공유관계가 인정되면 애초에 공유물분할청구 자체가 받아들여질 수 없기 때문입니다.
따라서 맹지 문제보다 먼저 각자의 토지가 이미 특정되어 있었는지 여부를 입증하는 것이 중요합니다.
결론
이 사건은 단순한 공유물분할소송 사건으로 보기 어렵습니다.
질문 내용과 답변 내용을 종합하면 당사자들은 오래전부터 특정 부분을 각자 사용해 온 것으로 보이며, 이는 구분소유적 공유관계에 해당할 가능성이 있습니다.
구분소유적 공유관계가 인정되면 공유물분할청구를 할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 맹지가 되는지 여부가 아니라 구분소유적 공유관계와 상호명의신탁관계를 입증할 수 있는지 여부입니다.
소송 대응 시에는 공유물분할 문제보다 공동 매입 당시 약정과 장기간 사용관계를 입증할 자료 확보에 집중해야 합니다.
댓글
댓글 쓰기