이모부 단독명의였던 집, 공동명의로 변경한 뒤에도 가압류가 가능한가요?
질문
1996년 4월경 부모님과 이모 가족이 함께 돈을 모아 3층 주택을 신축하였습니다.
당시 1층은 가게로 사용하고, 2층은 부모님이, 3층은 이모 가족이 거주하였습니다.
다만 이유는 알 수 없지만 주택 명의는 당시 이모부 단독명의로 되어 있었습니다.
이후 2013년경 이모와 이모부가 사실상 이혼 상태가 되었고, 이모부는 부모님 동의 없이 주택을 담보로 1억 5,600만 원을 대출받은 뒤 집을 나가 현재까지 연락이 잘 되지 않고 있습니다.
그 후 주택은 어머니와 이모부의 공동명의(각 1/2 지분)로 변경되어 현재까지 거주하고 있습니다.
그런데 최근 이모부의 채무로 인해 주택에 가압류가 이루어졌습니다.
은행에서는 공동명의로 변경되기 전에 발생한 이모부의 채무라는 이유로 어머니의 지분도 보호되지 않는 것처럼 설명하고 있습니다.
1. 이모부 단독명의 당시 발생한 채무를 이유로 현재 공동명의가 된 주택 전체에 가압류가 가능한가요?
2. 현재 상황에서 가장 적절한 해결방법은 무엇인가요?
답변
공유자지분에 대한 가압류는 다른 공유자지분에 영향을 미치지 않습니다. 이후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결 받아 가압류를 기초로 하여 부동산강제경매신청을 하는 경우 그 경매절차에서 공유자우선매수신청을 할 수 있습니다.
부동산가압류는 해당 공유지분, 즉 이모부 명의 공유자지분에 한하여 효력이 미치므로 어머니 명의 공유자지분에 영향을 미치지 않습니다. 향후 경매절차가 진행될 경우 이모부명의 공유자지분만 매각되므로 만일 공유자우선매수신청을 통해 어머니가 매각되는 이모부명의 공유자지분을 취득하지 않을 경우 제3자가 이모부명의 공유자지분을 매수하여 공유자지위를 얻을 수 있습니다.
행여 이런 사태가 발생하면 그 제3자는 공유물분할청구를 할 수 있으므로 목적물이 건물로써 분할합의가 어려운 경우 다시 전체 부동산에 대한 경매가 진행될 수도 있으므로 복잡한 법률문제가 발생할 수도 있습니다.
어떻게든 이모부의 채무를 해결하고 그 공유자지분을 어머니가 취득하는 방법을 찾는 게 가장 좋습니다.
실무해설
1. 공유지분 가압류와 건물 전체 가압류는 다릅니다.
① 공동명의 부동산이라고 해서 공유자 한 사람의 채무를 이유로 다른 공유자의 지분까지 가압류할 수는 없습니다.
② 따라서 이모부의 채무를 원인으로 한 가압류는 원칙적으로 이모부 명의의 공유지분에만 효력이 발생합니다.
③ 등기부등본에서도 가압류의 대상이 건물 전체인지, 특정 공유지분인지 반드시 확인해 볼 필요가 있습니다.
2. 진짜 문제는 경매 이후 발생할 수 있습니다.
① 가압류 자체만으로 곧바로 소유권을 잃는 것은 아닙니다.
② 그러나 채권자가 본안소송에서 승소한 후 강제경매를 신청하면 이모부의 공유지분이 매각될 수 있습니다.
③ 이때 어머니가 공유자우선매수권을 행사하지 않으면 제3자가 그 공유지분을 취득하여 새로운 공유자가 될 수 있습니다.
3. 제3자가 공유자가 되면 어떤 문제가 생길까요?
① 새로 공유자가 된 사람은 공유물분할청구를 할 수 있습니다.
② 건물을 현물로 나누기 어려운 경우에는 법원이 경매에 의한 분할을 명할 수도 있습니다.
③ 그 결과 처음에는 이모부 지분에만 문제가 있었더라도 최종적으로는 건물 전체가 경매절차에 들어갈 수도 있으므로 초기에 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.
4. 실무에서 가장 먼저 확인해야 할 사항
① 가압류 등기부등본을 발급받아 정확히 어느 지분에 가압류가 이루어졌는지 확인합니다.
② 이모부 명의 지분에 근저당권이나 다른 압류가 있는지도 함께 확인합니다.
③ 채권자와 협의하여 채무를 정리하거나, 경매가 진행되는 경우에는 공유자우선매수 여부를 미리 검토하는 것이 바람직합니다.
결론
공동명의 부동산이라고 하여 이모부의 채무 때문에 어머니의 공유지분까지 가압류되는 것은 아닙니다. 다만 이모부의 공유지분이 경매를 통해 제3자에게 넘어가면 공유관계가 복잡해지고, 경우에 따라 건물 전체를 대상으로 하는 공유물분할 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 가압류 단계에서부터 등기부등본을 확인하고 향후 경매 가능성까지 고려하여 대응방안을 준비하는 것이 중요합니다.
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