공동명의 토지에 다른 공유자가 집을 지으려 합니다. 인감이 필요한가요? 나중에 제 지분을 돌려받을 수 있나요?

 

질문

지인 1명과 저, 이렇게 두 사람이 공동명의로 작은 산을 구입했습니다.

현재 지인이 그곳에 집을 짓고 살고 싶다며 제 인감증명서와 주민등록초본 등을 요구하고 있습니다.

집을 짓고 살겠다고 하는 것을 막을 생각은 없지만, 나중에 문제가 생길까 걱정되어 문의드립니다.

1. 공동명의 토지에 집을 지으려면 제 인감증명서와 주민등록초본이 반드시 필요한가요?
2. 나중에 제가 제 지분에 해당하는 토지를 요구하면 돌려받을 수 있나요?
3. 지인이 제 지분에 해당하는 부분까지 건물을 지어 사용하고 있다면, 나중에 제 지분을 요구할 때 문제가 생길 수 있나요?

답변

공동명의라면 공유지분 각 1/2씩으로 이해하겠습니다. 양 당사자가 모두 과반수지분을 확보하지 못한 채 토지를 공동소유하고 있는 것입니다. 해당 토지의 과반수지분을 확보하지 못한 공유자가 건물을 건축하여 소유한다면 다른 과반수에 미달하는 공유자는 자신의 공유지분에도 불구하고 사용하지 못하는 한도에서 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 그러나 인감을 교부해 달라고 한 것은 이러한 법률관계를 임의로 설정하고 그에 대해 다른 공유자가 승낙한 것으로 관계를 설정할 수 있으니 인감의 실제 사용용도가 무엇인지 먼저 확인해야 할 것입니다. 

과반수지분에 미달하는 공유자가 공유토지 특정 일부를 점유하고 있다고 해도 역시 과반수지분에 미달하는 다른 공유자는 이를 반환청구할 수 없습니다. 오히려 인감을 이용하여 공유토지 사용승낙서를 작성하는 경우에는 추후 토지인도는 물론 부당이득반환도 청구할 수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다. 

서로 이해가 대립하는 당사자가 상대방에게 인감을 요구하는 것은 자신에게 유리한 자료를 확보하기 위한 것으로 보입니다. 상대방 공유자가 인감교부를 요구할 때 무슨 이유인지 알고 제공해야 합니다. 자신의 권리를 모두 잃을 우려가 있으니 대처 잘하시기 바랍니다.

실무해설

1. 공유토지라고 해서 마음대로 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다

① 공유자는 자신의 지분을 소유하고 있을 뿐 토지의 특정 부분을 단독으로 소유하는 것이 아닙니다.

② 따라서 공유자 중 한 사람이 공유토지 일부를 자신의 땅이라고 주장하며 건물을 신축하거나 독점적으로 사용하는 것은 별개의 문제입니다.

③ 특히 공유지분이 2분의 1씩인 경우에는 어느 누구도 과반수 지분을 확보하고 있지 않으므로 상대방을 배제한 채 토지를 독점적으로 사용할 권한이 인정되지 않습니다.

2. 인감증명서를 교부하기 전에 반드시 사용 목적부터 확인해야 합니다

① 인감증명서와 인감도장은 단순한 신분확인 서류가 아닙니다.

② 건축허가, 토지사용승낙서, 각종 계약서 등 중요한 법률문서 작성에 사용될 수 있으므로 무엇을 작성하기 위한 것인지 먼저 확인해야 합니다.

③ 사용 목적을 확인하지 않은 채 인감을 교부하였다가 토지사용을 승낙한 것으로 해석될 경우에는 자신의 권리행사에 불리한 자료로 사용될 수 있습니다.

④ 따라서 인감증명서를 요구받았다면 반드시 작성될 서류의 내용과 사용 목적을 확인한 후 교부 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

3. 건물이 완성된 이후에는 분쟁이 더욱 복잡해질 수 있습니다

① 공유토지 위에 건물이 신축되면 단순히 토지 문제만 남는 것이 아니라 건물의 소유관계까지 함께 고려해야 합니다.

② 이후 공유물분할을 하거나 토지 이용방법을 변경하려고 할 경우 건물이 존재한다는 이유로 협의가 어려워질 수 있습니다.

③ 특히 처음부터 토지사용승낙서를 작성해 주었거나 건축에 동의한 자료가 남아 있다면 이후 권리행사에 영향을 받을 수 있으므로 처음 단계에서 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

4. 공유토지는 처음부터 서면으로 권리관계를 정하는 것이 가장 좋습니다

① 공동명의로 토지를 보유하면서 한 사람만 건물을 사용할 예정이라면 사용범위와 사용기간을 서면으로 명확하게 정하는 것이 좋습니다.

② 또한 향후 공유물분할이나 매각을 할 경우의 처리방법까지 미리 약정해 두면 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

③ 친분만 믿고 구두로 합의하는 경우 시간이 지나면서 기억이 달라져 예상하지 못한 법적 분쟁으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.

결론

공유토지에서 가장 주의해야 할 부분은 인감증명서 자체가 아니라 그 인감이 어떤 문서에 사용되는지입니다.

상대방이 집을 짓는다는 이유만으로 인감증명서를 먼저 교부해서는 안 되며, 반드시 작성될 서류의 내용과 법률적 효과를 확인한 후 결정해야 합니다.

특히 토지사용승낙서 등 권리관계에 영향을 주는 문서가 작성되는 경우에는 향후 토지 사용이나 분할 과정에서 자신의 권리행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 신중하게 대응하는 것이 바람직합니다.