전세계약 만기 40일 전에 퇴거 통보했습니다. 60일 전 통보 규정을 지키지 않으면 보증금을 못 받나요?
질문
2020년 4월 말 전세계약을 체결하였고, 계약기간은 2년으로 2022년 4월 만기 예정입니다.
다만 2020년도 계약서 작성 당시 계약만료 60일 이전에 이사할 경우 임대인에게 통보하도록 하는 내용이 있었습니다.
그런데 저는 계약만료일까지 60일이 남지 않은 시점인 약 40여 일 전에 이사 의사를 임대인에게 통보하였습니다.
이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.
- 계약서상 60일 전 통보 규정이 있는데 40여 일 전에 이사 의사를 통보한 경우에도 계약만료일에 집을 나갈 수 있는지 궁금합니다.
- 계약만료 2개월 전에 통보하지 못한 상태에서 이사를 하게 되면 전세보증금을 정상적으로 반환받을 수 있는지 궁금합니다.
임차인은 임대차기간 끝나기 1개월 전까지 계약갱신거절 통지를 하면 임대차계약기간 만료일로 계약은 종료됩니다. 이후 임대인은 보증금반환의무가, 임차인은 건물명도의무가 상호 동시이행관계에 있게 됩니다. 임대차기간 끝나기 2개월 전까지 계약갱신거절통지를 해야 하는 것은 2020년 12월 10일 이후 체결된 임대차계약이거나 또는 갱신된 임대차계약부터 적용됩니다. 사안은 2020년 4월 체결된 계약이므로 1개월 전까지 통지하면 됩니다. 이는 주택임대차보호법 규정으로써 이와 달리 약정한 계약이 임차인에게 불리하다면 효력이 없습니다. 따라서 60일 전 통지하도록 약정했더라도 이는 효력이 없고 40일 전에 통지했으므로 정당한 갱신거절통지로 볼 것입니다.
그렇다고 보증금을 반환받지 않은 상태로 이사를 하면 대항력을 상실하니 임차권등기명령신청을 한 후 이사하시기 바랍니다.
실무해설
1. 60일 전 통보 조항이 있다고 해서 반드시 60일 전에 통보해야 하는 것은 아닙니다
많은 임대차계약서에는 계약만료 2개월 전 또는 60일 전까지 계약 연장 여부를 통지하도록 하는 조항이 기재되어 있습니다.
그러나 주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법이 우선 적용됩니다.
이 사건의 계약은 2020년 4월에 체결되었으므로 당시 법률에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약갱신거절 의사를 표시하면 됩니다.
따라서 계약서에 60일 전 통보 조항이 있다고 하더라도 임차인에게 더 불리한 내용이라면 효력이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
질문자처럼 만기 약 40일 전에 계약 종료 의사를 통보한 경우라면 적법한 갱신거절 통지로 인정될 수 있습니다.
2. 계약 종료와 보증금 반환은 서로 맞바꾸는 관계입니다
임대차계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 주택을 인도해야 합니다.
이를 법률상 동시이행관계라고 합니다.
즉,
① 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고
② 임차인은 집을 비워줄 의무가 있으며
③ 원칙적으로 두 의무는 동시에 이행되어야 합니다.
따라서 계약이 종료되었다는 이유만으로 임대인이 보증금 반환을 거부할 수는 없습니다.
반대로 보증금을 받지 못한 상태에서 임차인이 무조건 집을 비워줘야 하는 것도 아닙니다.
3. 실제로는 보증금을 받지 못한 채 이사하는 경우가 가장 위험합니다
실무상 가장 많이 발생하는 문제가 바로 이 부분입니다.
임대인이 다음 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 미루는 경우가 적지 않습니다.
그런데 임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출신고를 하고 이사를 가버리면 문제가 발생할 수 있습니다.
① 주민등록을 이전하고
② 점유를 상실하면
③ 대항력이 소멸할 수 있기 때문입니다.
이 경우 보증금 회수 과정이 훨씬 어려워질 수 있습니다.
4. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다
만약 계약은 종료되었는데 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령신청을 고려할 수 있습니다.
임차권등기가 완료되면
① 이사를 하더라도
② 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며
③ 이후 보증금 반환소송이나 강제집행을 진행할 수 있습니다.
따라서 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 계획하고 있다면 먼저 임차권등기명령 가능 여부를 검토하는 것이 중요합니다.
5. 2020년 계약과 현재 계약의 차이점
현재는 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신거절 통지 기간이 변경되었습니다.
그러나 법 개정 이전에 체결된 계약과 이후 체결된 계약은 적용 규정이 다를 수 있습니다.
질문의 경우 2020년 4월 체결된 계약이므로 당시 규정이 적용되며, 답변과 같이 1개월 전 통지로도 충분할 가능성이 높습니다.
실무에서는 계약 체결일과 갱신 시점을 반드시 확인해야 합니다.
결론
2020년 4월 체결된 전세계약이라면 계약만료 약 40일 전에 한 계약종료 통지는 유효할 가능성이 높습니다. 계약서에 60일 전 통보 조항이 있더라도 임차인에게 불리한 내용이라면 주택임대차보호법에 의해 효력이 제한될 수 있습니다.
다만 계약이 종료된다고 해서 자동으로 보증금이 반환되는 것은 아닙니다. 가장 중요한 것은 보증금을 반환받기 전까지 대항력과 우선변제권을 유지하는 것입니다. 만약 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령신청을 통해 권리를 보전한 후 퇴거하는 것이 안전한 방법입니다.
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