전세계약 만기 40일 전에 퇴거 통보했습니다. 60일 전 통보 규정을 지키지 않으면 보증금을 못 받나요?
질문
2020년 4월 말 전세계약을 체결하였고, 계약기간은 2년으로 2022년 4월 만기 예정입니다.
다만 2020년도 계약서 작성 당시 계약만료 60일 이전에 이사할 경우 임대인에게 통보하도록 하는 내용이 있었습니다.
그런데 저는 계약만료일까지 60일이 남지 않은 시점인 약 40여 일 전에 이사 의사를 임대인에게 통보하였습니다.
이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.
- 계약서상 60일 전 통보 규정이 있는데 40여 일 전에 이사 의사를 통보한 경우에도 계약만료일에 집을 나갈 수 있는지 궁금합니다.
- 계약만료 2개월 전에 통보하지 못한 상태에서 이사를 하게 되면 전세보증금을 정상적으로 반환받을 수 있는지 궁금합니다.
임차인은 임대차기간 끝나기 1개월 전까지 계약갱신거절 통지를 하면 임대차계약기간 만료일로 계약은 종료됩니다. 이후 임대인은 보증금반환의무가, 임차인은 건물명도의무가 상호 동시이행관계에 있게 됩니다.
주택임대차보호법은 2020년 12월 10일부터 갱신거절 통지기간을 종전의 "1개월 전"에서 "2개월 전"으로 변경하였습니다. 다만 부칙에 따라 해당 개정규정은 시행일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다.
따라서 임대차기간 끝나기 2개월 전까지 계약갱신거절통지를 해야 하는 것은 2020년 12월 10일 이후 새로 체결되었거나 갱신된 임대차계약에 해당합니다. 반면 사안의 경우 2020년 4월 체결된 계약이므로 개정 전 규정이 적용되어 임차인은 계약만료 1개월 전까지 통지하면 됩니다.
이는 주택임대차보호법 규정으로서 이와 달리 약정한 계약 내용이 임차인에게 불리하다면 효력이 없습니다. 따라서 계약서에 60일 전 통지하도록 약정했더라도 이는 효력이 없고, 40일 전에 통지하였다면 적법한 갱신거절통지로 볼 것입니다.
그렇다고 보증금을 반환받지 않은 상태로 이사를 하면 대항력을 상실할 수 있으므로 임차권등기명령신청을 한 후 이사하시기 바랍니다.
실무해설
1. 많은 임차인이 '60일 전 통보'와 법정 통보기간을 혼동합니다
전세계약서에는 종종 "계약만료 60일 전까지 계약 연장 여부를 통지한다"는 조항이 기재되어 있습니다.
그래서 임차인들은 계약서에 적혀 있는 60일을 반드시 지켜야 한다고 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 주택임대차에서는 계약서보다 주택임대차보호법이 우선 적용되는 경우가 있습니다.
특히 임차인에게 불리한 약정은 효력이 제한될 수 있으므로 계약서 내용만 보고 판단해서는 안 됩니다.
2. 2020년 12월 10일을 기준으로 규정이 달라졌습니다
이 사건의 핵심은 계약 체결 시기입니다.
주택임대차보호법은 2020년 12월 10일부터 계약갱신거절 통지기간을 종전의 "1개월 전"에서 "2개월 전"으로 변경하였습니다.
다만 부칙은 해당 규정을 시행일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용하도록 규정하고 있습니다.
따라서
① 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약은 종전 규정 적용
② 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약은 개정 규정 적용
이라는 차이가 발생합니다.
질문의 경우 2020년 4월 체결된 계약이므로 개정 전 규정이 적용되어 계약만료 1개월 전까지 통지하면 충분합니다.
3. 40일 전에 통지했다면 적법한 계약종료 통지로 볼 수 있습니다
질문자는 계약만료 약 40일 전에 이사 의사를 통보하였습니다.
이는 개정 전 규정이 요구하는 1개월 이전 통지 요건을 충족합니다.
따라서 계약서에 60일 전 통보 조항이 있더라도 해당 조항이 임차인에게 불리한 내용이라면 효력이 인정되기 어렵고, 40일 전에 한 통지는 적법한 갱신거절 통지로 평가될 가능성이 높습니다.
4. 진짜 중요한 문제는 보증금 반환입니다
실무상 가장 많이 발생하는 문제는 계약종료 자체가 아니라 보증금 반환입니다.
임차인 입장에서는
① 계약을 종료하는 것
보다
② 보증금을 안전하게 회수하는 것
이 훨씬 중요합니다.
계약은 종료되었는데 보증금을 받지 못하는 사례가 생각보다 많기 때문입니다.
5. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사하면 위험할 수 있습니다
계약기간이 종료되었다고 해서 무조건 이사부터 하는 것은 바람직하지 않습니다.
보증금을 반환받지 못한 상태에서 주민등록을 이전하고 점유를 상실하면 대항력 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 부득이하게 이사를 해야 한다면
① 임차권등기명령 신청
② 임차권등기 완료 확인
③ 이후 이사
순서로 진행하는 것이 안전합니다.
임차권등기가 완료되면 이사를 하더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
결론
2020년 4월 체결된 전세계약은 주택임대차보호법 개정 전 규정이 적용되므로 계약만료 1개월 전까지 계약종료 의사를 통지하면 됩니다. 따라서 계약서에 60일 전 통보 조항이 있더라도 임차인에게 불리한 내용이라면 효력이 제한될 수 있으며, 40일 전에 한 통지는 적법한 갱신거절 통지로 인정될 가능성이 높습니다.
다만 계약 종료보다 더 중요한 것은 보증금 반환입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 계획하고 있다면 임차권등기명령을 통해 권리를 보전한 후 이사하는 것이 안전한 방법입니다.
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