월세 2기 이상 연체, 명도소송 전 점유이전금지가처분은 어떻게 진행해야 하나요?

 

질문

임차인이 월세를 2기 이상 연체하여 명도소송을 준비하고 있습니다.

명도소송에 앞서 점유이전금지가처분을 신청하려고 하는데 몇 가지 궁금한 점이 있습니다.

1. 점유이전금지가처분을 신청하기 전에 반드시 계약해지 통보 내용증명을 먼저 보내고, 이를 증거로 제출해야 하나요?

2. 임대차계약의 당사자는 어머니인데 실제 거주는 딸이 하고 있습니다. 이 경우 어머니와 딸을 함께 상대로 점유이전금지가처분을 신청할 수 있나요?

3. 점유이전금지가처분을 집행할 때 집행관이 실제 거주자를 확인하여 "어머니 ○○○, 딸 ○○○ 2명만 거주"와 같은 내용으로 점유관계를 확인해 주나요?

답변

부동산점유이전금지가처분은 보전처분입니다. 긴급하고 은밀하게 진행하는 게 그 본질적 속성입니다. 따라서 미리 내용증명우편을 보낸다면 가처분의 효력을 받지 않기 위해 미리 제3자에게 점유를 이전할 우려가 있으므로 신청 전 내용증명우편 등을 보내는 건 올바른 조치가 아닙니다. 

엄마가 계약자이고 실거주는 딸이라면 엄마는 간접점유자이고 딸은 직접점유자입니다. 가처분신청은 직간접점유자 모두를 채무자로 하여 신청해야 합니다. 집행관은 가처분집행으로 점유이전금지를 고시합니다. 

집행관은 집행현장에서 채무자를 확인합니다. 집행현장 거주자가 채무자가 아니라면 집행은 불능에 빠질 수도 있습니다. 행여 집행으로 점유이전고시를 했음에도 만일 엄마나 딸 이외 제3자가 점유하고 있다면 그 제3자는 가처분결정에 구속되지 않습니다. 즉 가처분은 그 제3자에 대해 효력이 미치지 않으므로 다른 제3자에게 점유를 이전해도 가처분결정을 위반한 것이 아닙니다.

실무해설

1. 점유이전금지가처분은 '속도'가 가장 중요합니다.

① 점유이전금지가처분의 목적은 명도소송이 진행되는 동안 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 막는 것입니다.

② 따라서 가처분을 준비하면서 미리 상대방에게 절차를 알리는 것은 가처분의 목적에 반할 수 있습니다.

③ 실무에서는 가처분을 먼저 신청하고 집행을 완료한 후 명도소송을 진행하는 경우가 많습니다.

2. 직접점유자와 간접점유자를 모두 확인해야 합니다.

① 임대차계약서상의 계약자만 확인해서는 충분하지 않습니다.

② 실제 거주자가 계약자가 아닌 가족인 경우에는 직접점유자와 간접점유자를 모두 확인하여 가처분 대상에 포함시키는 것이 중요합니다.

③ 특히 가족이 함께 거주하는 경우에는 실제 누가 점유하고 있는지 사전에 충분히 확인한 후 신청하는 것이 바람직합니다.

3. 제3자가 점유하고 있다면 어떻게 될까요?

① 점유이전금지가처분의 효력은 원칙적으로 가처분의 상대방에게만 미칩니다.

② 따라서 가처분 대상이 아닌 제3자가 이미 점유하고 있다면 그 사람에게는 가처분의 효력이 미치지 않습니다.

③ 이 때문에 가처분을 신청하기 전에는 실제 점유관계를 정확하게 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

4. 명도소송과 함께 준비하면 좋은 사항

① 월세 연체 내역을 정리한 임대료 미납현황을 준비합니다.

② 임대차계약서와 계약해지 사유를 입증할 자료를 함께 확보합니다.

③ 점유이전금지가처분이 집행된 이후에는 지체하지 말고 명도소송을 제기하여 본안절차를 진행하는 것이 좋습니다.

결론

점유이전금지가처분은 명도소송의 실효성을 확보하기 위한 중요한 보전처분입니다. 신청 전에 상대방에게 미리 절차를 알리는 것보다 실제 점유자를 정확하게 확인하고, 직접점유자와 간접점유자를 모두 대상으로 신속하게 가처분을 진행하는 것이 중요합니다. 이후에는 명도소송을 제기하여 임차인의 점유 이전 가능성을 차단하면서 본안판결을 받는 절차로 진행하는 것이 바람직합니다.