집주인이 실거주한다고 해놓고 매매를 추진하고 있습니다. 전세 10% 인상에 동의한 경우 어떻게 해야 하나요?
질문
현재 전세로 거주 중입니다.
집주인이 약 3개월 전에 계약갱신을 하지 않고 직접 들어와 살겠다고 하였습니다.
그런데 제가 전세보증금을 10% 올려주겠다고 하자 집주인은 그대로 계약을 연장하자고 하였고, 이에 대해 구두로 합의하였습니다.
하지만 재계약일을 이틀 앞둔 현재 집주인은 전세계약 갱신과는 별개로 집을 매매로 내놓았다고 말하고 있습니다.
이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.
- 저는 집주인이 실거주를 하겠다고 하여 전세보증금을 10% 인상하는 조건으로 계약갱신에 동의하였습니다. 그런데 현재 상황을 보면 실거주 의사가 없었던 것으로 의심되는데, 이에 대해 취할 수 있는 조치가 있는지 궁금합니다.
- 계약갱신 후 집주인이 변경될 상황인데, 현재 전세보증금 10% 인상에 따른 계약갱신을 거부할 수 있는 권리가 있는지 궁금합니다.
- 전세보증금을 10% 인상하여 계약을 갱신한 뒤 집주인이 변경되는 경우 손해를 보지 않기 위해 미리 준비해야 할 사항이 있는지 궁금합니다.
이 사안은 계약갱신요구권에 따른 갱신인지, 실거주를 이유로 갱신거절된 이후 새로운 조건으로 체결된 재계약인지가 먼저 문제됩니다.
만약 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 주택임대차보호법상 5% 증액 제한이 적용될 여지가 있습니다. 반면 실거주를 이유로 갱신거절이 이루어진 뒤 당사자가 새로운 조건으로 다시 계약하기로 한 것이라면 재계약으로 보아 10% 증액 약정도 유효하다고 볼 가능성이 있습니다.
만약 재계약으로 평가된다면 이미 당사자 사이에 10% 증액에 관한 합의가 있었으므로 주택임대차보호법상 계약갱신요구권이나 전월세상한제 적용 대상이 아닐 수 있습니다. 반면 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신으로 평가된다면 5%를 초과하는 증액 부분은 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 문제될 수 있습니다.
사안의 경우 재계약이든 갱신계약이든 임대차목적물이 매매된다고 하여 기존 임대차계약이 소멸하는 것은 아닙니다. 매수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계하므로 임대차계약관계는 그대로 유지됩니다.
다만 대법원 판례는 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 임차인에게 임대차계약 해지권을 인정하고 있습니다. 따라서 임차인은 매수인에게 임대인의 지위 승계를 이유로 계약상 의무를 부담시킬 수도 있고, 반대로 이러한 관계를 원하지 않는 경우에는 임대차계약을 해지할 수도 있습니다.
또한 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있으나, 단순히 주택을 매매하였다는 사정만으로 곧바로 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다. 따라서 단지 거짓일 것이라는 막연한 추측만으로 손해배상을 청구하기는 어려울 것입니다.
한편 재계약으로 평가된다면 구두계약 역시 계약 성립에 아무런 문제가 없으므로 보증금 10% 증액 약정도 유효할 가능성이 높습니다. 반면 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신으로 평가된다면 5%를 초과하여 지급한 금액에 대해서는 반환을 구할 여지가 있습니다.
다만 질문 내용만으로는 실제로 계약갱신요구권에 따른 갱신인지, 아니면 실거주를 이유로 갱신거절된 이후 새로운 조건으로 체결된 재계약인지 명확하지 않으므로 그 구체적인 경위에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
실무해설
1. 이 사건의 핵심은 '갱신'인지 '재계약'인지 구별하는 것입니다
질문 내용만 보면 임대인이 실거주를 이유로 계약을 종료하겠다고 하였다가, 임차인이 보증금 10% 인상을 제안하자 계속 거주하는 방향으로 합의한 것으로 보입니다.
그런데 법적으로는 이것이 단순한 계약갱신인지, 아니면 기존 계약이 종료될 상황에서 새로운 조건으로 체결된 재계약인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
① 계약갱신요구권에 따른 갱신이라면 전월세상한제가 적용될 수 있습니다.
② 실거주를 이유로 갱신거절이 이루어진 뒤 새롭게 조건을 정하여 계약한 것이라면 재계약으로 평가될 여지가 있습니다.
따라서 먼저 어떤 법률관계에 해당하는지 판단하는 것이 중요합니다.
2. 갱신으로 본다면 5% 증액 제한이 문제될 수 있습니다
주택임대차보호법은 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 경우 임대료 증액 범위를 제한하고 있습니다.
따라서 질문자의 경우가 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신으로 평가된다면 보증금 10% 인상 약정은 문제가 될 수 있습니다.
① 5%를 초과하는 증액 부분
② 임차인에게 불리한 약정인지 여부
③ 실제 갱신계약에 해당하는지 여부
등이 검토 대상이 됩니다.
반대로 재계약으로 평가된다면 이러한 제한이 적용되지 않을 가능성이 있습니다.
3. 실거주 의사가 없었던 것으로 의심된다고 해서 곧바로 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다
실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 임대인이 이후 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
그러나 질문 내용처럼 주택을 매매하려고 한다는 사정만으로 곧바로 손해배상청구가 가능한 것은 아닙니다.
또한 현재로서는 실제 매매가 이루어진 것도 아니고, 단순히 매물로 내놓은 상태에 불과한 것으로 보입니다.
따라서 실거주 의사가 처음부터 없었다는 점을 입증할 자료가 없는 상태에서 단순한 의심만으로 손해배상을 청구하기는 쉽지 않을 것입니다.
4. 집주인이 바뀌어도 전세계약은 그대로 유지됩니다
임차인들이 가장 많이 걱정하는 부분 중 하나가 집주인이 변경되는 경우입니다.
그러나 원칙적으로 주택이 매매되더라도 기존 임대차계약은 그대로 유지됩니다.
① 보증금 반환의무
② 임대인의 권리와 의무
③ 기존 임대차계약 내용
은 모두 매수인에게 승계됩니다.
따라서 매매 자체만으로 임차인이 불이익을 받는 것은 아닙니다.
5. 보증금 증액 시 가장 중요한 것은 계약서와 확정일자입니다
만약 실제로 보증금을 증액하여 계약을 유지하기로 한다면 반드시 관련 서류를 정리해 두는 것이 좋습니다.
① 증액된 내용이 반영된 계약서 작성
② 확정일자 부여
③ 기존 계약서와 함께 보관
④ 보증금 지급 내역 보관
등이 필요합니다.
특히 향후 경매나 공매 절차가 진행되는 경우 증액된 보증금 부분까지 보호받기 위해서는 관련 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.
결론
이 사건은 단순히 집주인이 실거주를 이유로 계약을 연장한 것인지, 아니면 실거주를 이유로 갱신거절한 후 새로운 조건으로 재계약한 것인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
만약 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 5%를 초과하는 보증금 인상 부분의 효력이 문제될 수 있습니다. 반면 재계약으로 평가된다면 10% 증액 약정도 유효하게 인정될 가능성이 있습니다.
또한 주택이 매매되더라도 임대인의 지위는 매수인에게 승계되므로 기존 임대차계약이 곧바로 소멸하는 것은 아닙니다. 다만 향후 분쟁에 대비하여 증액계약서와 확정일자를 받아 두고 관련 자료를 보관하는 것이 바람직할 것입니다.
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