100년 넘은 무허가 주택, 일부 토지 명의자가 7명인 경우 소송으로 소유권을 주장할 수 있을까요?
질문
1918년경 허가 없이 지어진 주택입니다.
현재 주택은 약 40평 규모인데, 등기상 제 소유 토지는 20평의 전(田)으로 되어 있고, 나머지 약 20평은 다른 사람들 명의의 토지입니다. 일부는 대지, 일부는 하천부지입니다.
해당 토지 소유자들이 사망하면서 자녀들에게 상속되었고, 그동안 그 자리에서 계속 수리 및 리모델링을 하며 거주해 왔습니다. 이후 2018년에 어머니가 매매를 통해 취득하여 현재까지 거주 중입니다.
최근 무허가 건축물 문제로 과태료가 부과되어 건축허가를 알아보았는데, 설계도면도 없고 지목이 전으로 되어 있어 건축허가를 받으려면 나머지 토지를 매입한 후 지목변경 및 설계도면 작성 절차가 필요하다는 이야기를 들었습니다.
이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.
- 현재 주택이 점유하고 있는 나머지 20평의 토지 명의자가 7명인데, 지금까지 한 번도 세금을 내거나 소유권을 주장한 적이 없는 경우 소송을 통해 권리를 주장할 수 있는지 궁금합니다.
- 저희는 우선 토지 소유자들과 협의하여 매입하고 싶지만, 만약 터무니없이 높은 금액을 요구할 경우 소송으로 해결할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.라고 규정하고 있습니다. 이 중 소유의 의사는 그 20평을 점유하게 된 경위가 중요합니다. 매매를 통해 취득하여 점유했다거나 증여를 받았다는 등 주장은 소유의사를 인정받을 수 있을 것이나 반면에 무상으로 빌렸다거나 또는 무단으로 점유했다는 주장 등은 소유의 의사를 인정받을 수 없습니다. 물론 평온, 공연한 점유로 추정되므로 이와 관련하여 폭력, 은비의 점유였다는 주장과 입증책임은 상대방에게 있습니다.
점유기간은 전점유자의 점유기간을 승계주장 할 수 있습니다. 상속에 기해 점유기간을 기산할 때도 전점유자인 피상속인의 점유를 합산합니다. 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유해야 하는데, 이러한 요건이 모두 충족한다고 해도 침범하고 있는 토지 소유권의 변동이 있었는지, 그 변동이 언제 있었는지 등에 대해 부동산등기사항증명서를 통해 자세한 정보를 가지고 상담 받아야 정확한 답변을 얻을 수 있습니다.
실무해설
1. 이 사건의 핵심은 점유취득시효 완성 여부입니다
질문의 핵심은 무허가 건축물이 아니라 타인 명의 토지 20평 부분에 대해 점유취득시효를 주장할 수 있는지 여부입니다.
실무상 오래된 농어촌 주택이나 무허가 건축물에서 자주 발생하는 문제인데, 단순히 수십 년 동안 사용했다는 사실만으로 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 특히 점유로 인한 취득시효 완성만으로 당연히 소유권을 취득하는 게 아니라 소유권이전등기를 해야 비로소 소유권자가 됩니다.
① 소유의 의사
② 평온한 점유
③ 공연한 점유
④ 20년 이상의 계속된 점유
라는 요건을 모두 충족해야 합니다.
특히 법원은 점유를 시작하게 된 경위를 매우 중요하게 판단합니다.
2. 현재 어머니의 점유기간만으로는 부족하지만 이전 점유기간을 합산할 수 있습니다
어머니는 2018년에 해당 주택을 매수하였으므로 현재 점유기간만 계산하면 취득시효 기간인 20년에 미치지 못합니다.
그러나 민법은 전점유자의 점유를 승계할 수 있도록 하고 있습니다.
① 이전 소유자의 점유
② 그 이전 소유자의 점유
③ 상속인들의 점유
④ 최초 점유자의 점유
등을 모두 합산할 수 있다면 수십 년에 이르는 점유기간이 인정될 가능성이 있습니다.
따라서 실제 소송에서는 현재 소유자보다 과거부터 이어진 점유관계를 입증하는 것이 중요합니다.
3. 토지 소유자들이 권리를 행사하지 않았다고 해서 자동으로 소유권을 잃는 것은 아닙니다
질문에서는 토지 명의자들이 세금을 내지 않았고 권리행사를 하지 않았다고 하셨습니다.
하지만 단순히 권리행사가 없었다는 사정만으로 소유권이 소멸하는 것은 아닙니다.
다만 장기간 점유가 계속되었고 토지 소유자들이 별다른 이의를 제기하지 않았다는 사실은 점유취득시효 주장에 유리한 정황으로 평가될 수 있습니다.
결국 중요한 것은 소유자들의 무관심이 아니라 점유자가 법이 요구하는 취득시효 요건을 충족했는지 여부입니다.
4. 토지 매입 협상은 신중하게 접근해야 합니다
실무상 가장 주의해야 하는 부분입니다.
만약 이미 점유취득시효가 완성된 상태라면 토지 소유자를 찾아가 매수하겠다고 하거나 소유권을 인정하는 내용의 문서를 작성하는 것이 문제가 될 수 있습니다.
상대방 입장에서는 "본인도 우리 소유임을 인정한 것"이라고 주장할 수 있기 때문입니다.
따라서 먼저 등기부등본을 확인하고 취득시효 성립 가능성을 검토한 뒤 협상 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
5. 반드시 확인해야 할 자료
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 자료는 토지 등기사항증명서입니다.
① 최초 소유자가 누구인지
② 현재 7명의 소유자가 언제 상속받았는지
③ 중간에 매매나 증여가 있었는지
④ 지분관계가 어떻게 되어 있는지
를 확인해야 합니다.
이러한 내용에 따라 소송 상대방과 소송 전략이 달라질 수 있습니다.
결론
현재 사안은 단순히 "100년 넘게 살았으니 우리 땅이다"라고 판단할 수 있는 문제가 아닙니다.
오히려 점유를 시작하게 된 경위와 전점유자의 점유기간, 토지 소유권 변동 내역 등을 종합적으로 검토해야 하는 전형적인 점유취득시효 사건에 가깝습니다.
특히 토지 소유자들과 매수 협상을 진행하기 전에 반드시 토지 등기사항증명서를 확인하여 점유취득시효 완성 가능성을 검토해 보는 것이 좋습니다. 이미 취득시효가 완성된 상태라면 소유권이전등기청구를 고려할 수 있고, 반대로 요건이 부족하다면 토지 매입이나 사용관계 정리를 검토해야 할 것입니다.
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