계약갱신청구권과 월세 인상 기준 정리

계약갱신청구권을 사용하면 월세를 무조건 5% 올려줘야 할까요?

주택 임대차계약 만료가 다가오면 임대인으로부터 보증금이나 월세를 올려달라는 연락을 받는 경우가 있습니다.

특히 최근 몇 년간 전월세 시세가 크게 상승하면서 임대인이 수천만 원의 보증금 인상이나 월세 인상을 요구하는 사례가 적지 않습니다.

이러한 상황에서 많은 임차인들은 계약갱신청구권을 행사하면 된다고 생각하지만, 또 한편으로는 "계약갱신청구권을 사용하면 임대인에게 무조건 5%를 올려줘야 하는 것 아닌가?"라는 의문을 갖게 됩니다.

과연 계약갱신청구권을 행사한 경우 임대인의 5% 인상 요구를 반드시 받아들여야 하는 것일까요?

계약갱신청구권이란 무엇인가

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권 제도를 두고 있습니다.

임차인은 법이 정한 기간 내에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

다만 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신된 계약의 존속기간은 2년입니다.

따라서 임차인은 최초 계약기간 2년에 더하여 추가로 2년의 거주를 보장받을 수 있습니다.

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우

계약갱신요구권이 있다고 해서 항상 계약이 갱신되는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 다음과 같은 경우 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

차임을 2기 이상 연체한 경우

거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

임대인의 동의 없이 전대한 경우

주택을 고의 또는 중대한 과실로 훼손한 경우

철거 또는 재건축이 예정된 경우

임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

그 밖에 임대차관계를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실무상 가장 많은 분쟁은 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절에서 발생합니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다릅니다

많은 임차인들이 두 제도를 혼동합니다.

묵시적 갱신은 임대인이 법에서 정한 기간 내에 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않은 경우 발생합니다.

이 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장됩니다. 보증금과 월세 역시 그대로 유지됩니다.

반면 계약갱신청구권은 임차인이 직접 행사하는 권리입니다.

따라서 현재 자신의 계약이 묵시적으로 갱신된 상태인지, 계약갱신요구권을 행사한 상태인지를 먼저 구분할 필요가 있습니다.

가장 많이 오해하는 부분, 5%는 자동 인상권이 아닙니다

인터넷 검색을 하다 보면 "계약갱신청구권을 사용하면 임대인은 5%까지 무조건 인상할 수 있다"는 설명을 쉽게 볼 수 있습니다.

그러나 이는 정확한 설명이 아닙니다.

주택임대차보호법은 차임 또는 보증금 증액의 상한을 5% 범위 내로 제한하고 있을 뿐입니다.

즉 5%는 법이 허용하는 최대 한도일 뿐이고, 임대인이 당연히 5%를 인상할 수 있다는 의미는 아닙니다.

예를 들어 월세가 100만 원이라고 해서 임대인이 계약갱신청구권 행사만을 이유로 무조건 105만 원을 요구할 수 있는 것은 아닙니다.

실제로는 법률상 요건을 충족해야 합니다

주택임대차보호법은 조세, 공과금, 경제사정의 변동 등으로 기존 임대료가 적절하지 않게 된 경우에만 증액을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

즉 임대인은 단순히 "5%까지 가능하니까 올리겠다"라고 주장하는 것이 아니라 증액이 필요한 이유를 설명해야 합니다.

반대로 임차인이 이에 동의하지 않는다면 결국 법원의 판단을 받게 됩니다.

법원은 단순히 5% 범위 내인지 여부만 보는 것이 아니라 주변 시세, 물가상승률, 지역 임대차 시장 상황, 기존 임대료 수준 등을 종합적으로 고려하여 실제 증액이 필요한지를 판단합니다.

따라서 계약갱신청구권을 행사했다고 해서 임차인이 임대인의 5% 인상 요구를 반드시 수용해야 하는 것은 아닙니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 경우도 많습니다.

실제로 임대인 또는 직계존속·직계비속이 해당 주택에 거주할 예정이라면 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.

그러나 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

주택임대차보호법은 이러한 경우 임차인에게 손해배상청구권을 인정하고 있으며, 경우에 따라 상당한 금액의 손해배상이 인정될 수도 있습니다.

마치며

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 제도입니다.

많은 사람들이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인이 무조건 5%를 올릴 수 있다고 생각하지만, 실제 법률은 그렇게 규정하고 있지 않습니다.

5%는 증액의 상한선일 뿐이며, 실제 증액이 인정될지는 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 임대인이 보증금이나 월세 인상을 요구했다면 단순히 "5%니까 무조건 올려줘야 한다"고 생각하기보다는 현재 계약 상태와 법률상 요건을 먼저 확인해 보는 것이 필요합니다.