주택 매매계약 후 누수를 발견했다면 계약해제와 계약금 반환이 가능할까?
주택 매매계약 후 누수 흔적을 발견했다고 해서 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 누수의 정도가 계약 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대한지, 아니면 보수와 손해배상으로 해결할 수 있는지가 기준이 됩니다. 계약금 포기에 의한 해제는 이와 요건이 전혀 다릅니다. 누수가 계약해제 사유가 되는 기준 매매한 주택에 계약 당시부터 누수 하자가 있었고 매수인이 이를 알지 못했다면 매도인은 하자담보책임을 부담합니다. 그러나 계약을 해제하려면 단순한 얼룩이나 누수 흔적만으로는 부족합니다. 누수의 원인과 반복 가능성, 구조적 결함 여부, 보수에 필요한 기간과 비용 등을 종합해 정상적인 주거가 어렵다고 인정될 정도여야 합니다. 하자가 그 정도에 이르지 않으면 계약해제는 인정되지 않습니다. 이 경우에는 하자 보수에 드는 비용이나 하자로 발생한 손해의 배상을 청구하는 방법을 검토해야 합니다. 매수인이 계약 당시 하자를 알았거나 주의했으면 알 수 있었는데도 확인하지 않았다면 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 계약금 포기 해제와 구별해야 합니다 하자와 관계없이 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 방법도 있습니다. 다만 이는 당사자 중 어느 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 매수인이 계약금 외에 중도금이나 잔금 일부를 지급했다면 이미 이행에 착수한 것으로 판단될 수 있어 계약금만 포기하고 계약관계에서 벗어날 수 없습니다. 따라서 계약 체결 때 지급한 돈과 이후 추가 지급한 돈이 각각 계약금인지 중도금인지, 계약서에 지급일정과 해제 조건을 어떻게 정했는지 먼저 확인해야 합니다. 지급 명칭만이 아니라 실제 약정 내용과 지급 경위가 판단 기준이 됩니다. 해제를 통보하기 전에 확보할 자료 누수 부위의 사진과 영상은 날짜가 확인되도록 남기고, 비가 온 뒤 상태도 기록해야 합니다. 전문업체의 진단서와 보수 견적, 매도인 또는 중개사가 누수를 알고 있었다고 볼 수 있는 대화도 확보해야 합니다. 계약해제를 주장한다면 그 의사를 분명히 통보하고...